Condition suspensive d'urbanisme et condition suspensive d'obtention d'une autorisation d'urbanisme

Cet arrêt appelle à distinguer ces deux conditions suspensives :

"Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la condition suspensive d'urbanisme convenue ne pouvait s'analyser en une condition suspensive d'obtention du permis de construire mais en condition que les pièces d'urbanisme à obtenir ne révèlent pas de servitudes ou autres prescriptions administratives, que les acquéreurs ne démontraient pas que les pièces d'urbanisme avaient révélé un quelconque empêchement juridique ou administratif et que le refus de permis de construire soit en rapport avec le changement d'affectation de l'immeuble, qu'il n'était pas nécessaire pour qu'une partie soit considérée comme étant en défaut au sens du " compromis " qu'elle ait été convoquée devant notaire et ait formellement refusé de signer l'acte authentique, qu'aucune disposition de la convention ne mettait à la charge du vendeur l'initiative de cette convocation et que la SCI Franck Y...-Philippe X... (FLPB) et les consorts X...-Y... ne pouvaient soutenir pour la première fois devant la cour d'appel qu'ils auraient été prêts à signer l'acte alors que M. Z... et M. X...avaient tenté de se rétracter dès le mois d'octobre 2004, avaient assigné la SCI Pierre Sémard 19 en référé en se prévalant de la rétractation exercée et avaient excipé devant le premier juge de la faculté de rétractation qui aurait été encore ouverte à la SCI FLPB et qu'elle entendait exercer, la cour d'appel, qui a retenu, sans dénaturation, que l'échec de la vente était imputable au comportement de la SCI FPLB et que celle-ci était redevable de la clause pénale, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne MM. Z... et X... et la société civile immobilière Franck Y...-Philippe X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, MM. Z... et X... et la société civile immobilière Franck Y...-Philippe X... à payer à la société Pierre Sémard 19 la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de MM. Z... et X... et de la société civile immobilière Franck Y...-Philippe X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la SCI Franck Y...-Philippe X..., M. X...-M. Z...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Franklin Monica-Philippe X... de sa demande tendant, en tant que de besoin, à voir ordonner la vente forcée à son profit de l'ensemble immobilier situé..., à 75009 Paris et juger que l'acte authentique sera établi sur convocation du notaire ;

AUX MOTIFS QUE le compromis comporte une condition suspensive d'urbanisme aux termes de laquelle les parties soumettaient formellement la réalisation de la vente à la condition suspensive « que les pièces d'urbanisme à obtenir ne révèlent pas de servitudes ou autres prescriptions administratives de nature à mettre en cause à plus ou moins long terme, même partiellement, le droit de propriété et de jouissance de l'acquéreur ou la destination que ce dernier envisage de donner à l'immeuble, à savoir une affectation à usage d'habitation » ; que les conditions suspensives y sont stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur qui, en cas de non réalisation au jour fixé pour la réalisation de l'acte authentique aurait seul qualité pour s'en prévaloir et, s'il le désirait, se libérer de tout engagement ; qu'une condition particulière précise : « comme condition déterminante des présentes, sans laquelle le vendeur n'aurait pas contracté, l'acquéreur prend expressément l'engagement de déposer à ses frais, une demande de transformation de l'immeuble à acquérir en habitation, dans les six semaines » et « l'acquéreur s'engageait à affecter l'immeuble acquis à usage exclusivement bourgeois, à l'exclusion de toute autre affectation » ; que M. X..., M. Z... et la SCI Franck Y...-Philippe X... considèrent en substance que faute d'obtention du permis de construire et d'une autorisation administrative d'affectation des lieux à usage d'habitation, la condition de la transformation de l'immeuble en immeuble à usage d'habitation n'était pas réalisée pendant la durée de validité du compromis et qu'en ne lui répercutant pas l'arrêté de la mairie de Paris du 12 mai 2005 et la demande de réalisation de sondage, la SCI Pierre Semard 19 aurait empêché sa réalisation ; que toutefois, la condition suspensive d'urbanisme convenue ne saurait s'analyser en une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire mais seulement en condition que les pièces d'urbanisme à obtenir ne révèlent pas de servitudes ou autres prescriptions administratives faisant obstacle à l'affectation de l'immeuble à un usage d'habitation ; que la SCI Pierre Semard 19 justifie de la transmission par son notaire à celui des acquéreurs des titres de propriété et des documents d'urbanisme nécessaires à la rédaction de l'acte et que les appelants, à qui incombe la charge de la preuve de la défaillance de la condition suspensive qu'ils invoquent, ne démontrent pas que les pièces d'urbanisme aient révélé un quelconque empêchement juridique ou administratif à l'affectation de l'immeuble à usage d'habitation ; qu'au demeurant, il n'apparaît pas que le refus de permis de construire intervenu en mai 2005 soit en rapport avec le changement d'affectation de l'immeuble ; qu'ainsi la SCI FLPB, M. Z... et M. X... ne sauraient davantage se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, peu important les difficultés survenues par la suite entre les parties ; qu'aux termes du compromis signé entre les parties, il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser la réitération de la vente par acte authentique dans le délai imparti, elle pourrait y être contrainte par tous les moyens et voies de droit ; que toutefois la partie qui n'est pas en défaut pourrait à son choix prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de la vente, la partie qui n'est pas en défaut percevant, dans l'un et l'autre cas, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, 10 % du prix de la vente ; qu'alors que la SCI Pierre Semard 19 poursuit la résolution de la vente, la SCI FLPB, M. Z... et M. X..., font valoir que faute d'avoir été convoqués par le notaire comme prévu au compromis, ils n'ont jamais refusé de signer l'acte et demandent au principal à la cour, au cas où elle estimerait le compromis parfait, de donner acte à la SCI FLPB de ce qu'elle demeure dans l'attente de la convocation du notaire pour réaliser la vente et d'ordonner la vente forcée à son profit ; qu'il n'est cependant pas nécessaire pour qu'une partie soit considérée comme étant « en défaut » au sens du compromis qu'elle ait été convoquée devant notaire et ait formellement refusé de signer l'acte authentique ; qu'aucune disposition du compromis ne met à la charge du vendeur l'initiative de cette convocation et qu'il résulte en outre des courriers échangés par les officiers ministériels au mois de juin 2004 que le notaire chargé d'établir l'acte, et donc de convoquer les parties pour signature, était précisément le notaire de l'acquéreur ; que les appelants ne sauraient sérieusement soutenir pour la première fois devant la cour qu'ils auraient été prêts à signer l'acte alors que M. Z... et M. X... ont tenté de se rétracter dès le mois d'octobre 2004, qu'ils ont par la suite assigné la SCI Pierre Semard 19 en référé en se prévalant de la rétractation exercée et ont excipé devant le premier juge de la faculté de rétractation qui aurait été encore ouverte à la SCI FLPB et qu'elle entendait exercer ; que le jugement qui a justement retenu que l'échec de la vente était uniquement imputable à l'acquéreur et a en conséquence fait application, au profit de la SCI Pierre Semard 19, de la clause pénale stipulée à l'acte sera en conséquence confirmé ;

1°) ALORS QUE selon le compromis de vente sous seing privé du 27 janvier 2004, « les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l'article 1590 du code civil, et en offrant de restituer le double de la somme versée » ; que le compromis prévoit également « qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser la réitération des présentes par acte authentique, dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voie de droit en supportant les frais de poursuite et de recours en justice et sans préjudice de tout dommage intérêt », ajoutant que « la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat » et que dans l'un et l'autre cas, « il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, 10 % du prix de la vente » ; qu'ainsi, en déboutant la SCI FLPB de sa demande tendant à voir ordonner, en tant que de besoin, la vente forcée de l'immeuble à son profit, sans constater que les conditions de celle-ci n'étaient pas réunies et sans prononcer la résolution du compromis du 27 janvier 2004, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision, au regard de l'article 1589 du code civil ;

2°) ALORS QUE la SCI FLPB avait demandé à la cour d'appel, dans l'hypothèse où elle considérerait que le compromis était parfait, de lui donner acte de ce qu'elle demeurait dans l'attente de la convocation du notaire pour réaliser la vente et d'ordonner, en tant que de besoin, la vente forcée à son profit ; qu'en affirmant que compte tenu du comportement passé de ses associés, qui avaient mis en oeuvre et s'étaient prévalu d'une faculté de rétractation, la SCI FLPB, ne pouvait pas sérieusement soutenir qu'elle aurait été prête à signer l'acte, tandis que cette société, loin de soutenir qu'elle avait été dans le passé prête à signer l'acte, demandait de voir constater la réalisation de la vente dans l'hypothèse où il serait retenu que le compromis était parfait « nonobstant la notification par le vendeur à l'acquéreur d'une faculté de rétractation », la cour d'appel a dénaturé les conclusions claires et précises de la SCI FLPB, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.

SECON MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI Franck Y... – Philippe X... à payer à la SCI Pierre Semard 19 la somme de 332. 340 euros, sous déduction de la somme de 166. 170 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation entre les mains de la SCI Pierre Semard 19 ;

AUX MOTIFS QUE le compromis comporte une condition suspensive d'urbanisme aux termes de laquelle les parties soumettaient formellement la réalisation de la vente à la condition suspensive « que les pièces d'urbanisme à obtenir ne révèlent pas de servitudes ou autres prescriptions administratives de nature à mettre en cause à plus ou moins long terme, même partiellement, le droit de propriété et de jouissance de l'acquéreur ou la destination que ce dernier envisage de donner à l'immeuble, à savoir une affectation à usage d'habitation » ; que les conditions suspensives y sont stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur qui, en cas de non réalisation au jour fixé pour la réalisation de l'acte authentique aurait seul qualité pour s'en prévaloir et, s'il le désirait, se libérer de tout engagement ; qu'une condition particulière précise : « comme condition déterminante des présentes, sans laquelle le vendeur n'aurait pas contracté, l'acquéreur prend expressément l'engagement de déposer à ses frais, une demande de transformation de l'immeuble à acquérir en habitation, dans les six semaines » et « l'acquéreur s'engageait à affecter l'immeuble acquis à usage exclusivement bourgeois, à l'exclusion de toute autre affectation » ; que M. X..., M. Z... et la SCI Franck Y...-Philippe X... considèrent en substance que faute d'obtention du permis de construire et d'une autorisation administrative d'affectation des lieux à usage d'habitation, la condition de la transformation de l'immeuble en immeuble à usage d'habitation n'était pas réalisée pendant la durée de validité du compromis et qu'en ne lui répercutant pas l'arrêté de la mairie de Paris du 12 mai 2005 et la demande de réalisation de sondage, la SCI Pierre Semard 19 aurait empêché sa réalisation ; que toutefois, la condition suspensive d'urbanisme convenue ne saurait s'analyser en une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire mais seulement en condition que les pièces d'urbanisme à obtenir ne révèlent pas de servitudes ou autres prescriptions administratives faisant obstacle à l'affectation de l'immeuble à un usage d'habitation ; que la SCI Pierre Semard 19 justifie de la transmission par son notaire à celui des acquéreurs des titres de propriété et des documents d'urbanisme nécessaires à la rédaction de l'acte et que les appelants, à qui incombe la charge de la preuve de la défaillance de la condition suspensive qu'ils invoquent, ne démontrent pas que les pièces d'urbanisme aient révélé un quelconque empêchement juridique ou administratif à l'affectation de l'immeuble à usage d'habitation ; qu'au demeurant, il n'apparaît pas que le refus de permis de construire intervenu en mai 2005 soit en rapport avec le changement d'affectation de l'immeuble ; qu'ainsi la SCI FLPB, M. Z... et M. X... ne sauraient davantage se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, peu important les difficultés survenues par la suite entre les parties ; qu'aux termes du compromis signé entre les parties, il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser la réitération de la vente par acte authentique dans le délai imparti, elle pourrait y être contrainte par tous les moyens et voies de droit ; que toutefois la partie qui n'est pas en défaut pourrait à son choix prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de la vente, la partie qui n'est pas en défaut percevant, dans l'un et l'autre cas, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, 10 % du prix de la vente ; qu'alors que la SCI Pierre Semard 19 poursuit la résolution de la vente, la SCI FLPB, M. Z... et M. X..., font valoir que faute d'avoir été convoqués par le notaire comme prévu au compromis, ils n'ont jamais refusé de signer l'acte et demandent au principal à la cour, au cas où elle estimerait le compromis parfait, de donner acte à la SCI FLPB de ce qu'elle demeure dans l'attente de la convocation du notaire pour réaliser la vente et d'ordonner la vente forcée à son profit ; qu'il n'est cependant pas nécessaire pour qu'une partie soit considérée comme étant « en défaut » au sens du compromis qu'elle ait été convoquée devant notaire et ait formellement refusé de signer l'acte authentique ; qu'aucune disposition du compromis ne met à la charge du vendeur l'initiative de cette convocation et qu'il résulte en outre des courriers échangés par les officiers ministériels au mois de juin 2004 que le notaire chargé d'établir l'acte, et donc de convoquer les parties pour signature, était précisément le notaire de l'acquéreur ; que les appelants ne sauraient sérieusement soutenir pour la première fois devant la cour qu'ils auraient été prêts à signer l'acte alors que M. Z... et M. X... ont tenté de se rétracter dès le mois d'octobre 2004, qu'ils ont par la suite assigné la SCI Pierre Semard 19 en référé en se prévalant de la rétractation exercée et ont excipé devant le premier juge de la faculté de rétractation qui aurait été encore ouverte à la SCI FLPB et qu'elle entendait exercer ; que le jugement qui a justement retenu que l'échec de la vente était uniquement imputable à l'acquéreur et a en conséquence fait application, au profit de la SCI Pierre Semard 19, de la clause pénale stipulée à l'acte sera en conséquence confirmé ;

1°) ALORS QUE le compromis de vente sous seing privé du 27 janvier 2004 prévoyait « qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser la réitération des présentes par acte authentique, dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voie de droit en supportant les frais de poursuite et de recours en justice et sans préjudice de tout dommage intérêt », ajoutant que « la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat » et que dans l'un et l'autre cas, « il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, 10 % du prix de la vente » ; qu'ainsi, en condamnant la SCI FLPB à verser le montant de la « clause pénale » sans constater soit la résolution de la vente, soit, comme le faisait valoir les exposants, que celle-ci avait été conclue, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;

2°) ALORS QUE le compromis de vente sous seing privé du 27 janvier 2004, prévoyait « qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser la réitération des présentes par acte authentique, dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voie de droit en supportant les frais de poursuite et de recours en justice et sans préjudice de tout dommage-intérêt », ajoutant que « la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat » et que dans l'un et l'autre cas, « il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, 10 % du prix de la vente » ; qu'en condamnant la SCI FLPB à payer le montant de cette « clause pénale », motif pris qu'il n'était « pas nécessaire pour qu'une partie soit considérée comme étant " en défaut " au sens du compromis qu'elle ait été convoquée devant notaire et ait formellement refusé de signer l'acte authentique », tandis que le paiement à la partie « qui n'est pas en défaut » était expressément subordonné au refus de l'autre partie de réitérer la vente par acte authentique, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du compromis de vente du 27 janvier 2004, en violation de l'article 1134 du code civil ;

3°) ALORS QU'en se fondant, pour condamner la SCI FLPB au paiement du montant de la « clause pénale », sur la circonstance que le notaire chargé d'établir l'acte et de convoquer les parties était le notaire de l'acquéreur, tandis cette indemnisation forfaitaire était due au vendeur dans la seule hypothèse où l'acquéreur « viendrait à refuser la réitération des présentes par acte authentique dans le délai imparti », en sorte qu'il appartenait alors au vendeur de solliciter la réitération de l'acte, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;

4°) ALORS QU'il résulte des lettres des 4 octobre 2004 adressées à M. Z... et M. X... par le notaire de la SCI Pierre Semard 19 que ce dernier les avait informés qu'ils disposaient « d'un droit de rétractation de sept jours » ; qu'il résulte par ailleurs des lettres du 12 octobre 2004 par lesquelles M. Z... et M. X... ont informé la SCI Pierre Semard 19 et son notaire qu'ils se rétractaient, qu'elles étaient envoyées « pour faire suite à (la) lettre recommandée AR du 4 octobre 2004 » qui leur avait été adressée à chacun ; que, pour conclure que l'échec de la vente était uniquement imputable à l'acquéreur, la cour d'appel a notamment affirmé M. Z... et M. X... avaient tenté de se rétracter dès le mois d'octobre 2004, estimant ainsi que la mise en oeuvre de cette rétractation résultait d'une initiative de ces derniers ; qu'en statuant ainsi, tandis qu'il résulte des termes clairs et précis des lettres des 4 octobre et 12 octobre 2004 échangées entre les parties que M. Z... et M. X... n'avaient fait que mettre en oeuvre la faculté de rétractation qui leur avait été notifiée par le notaire du vendeur, la cour d'appel a dénaturé ces lettres en violation de l'article 1134 du Code civil."