Bail emphytéotique et bail d'habitation

Le bail d'habitation survit à la fin du bail emphytéotique :

"Vu l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les articles 10 et 15 de la même loi ;
Attendu que les dispositions du titre premier de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public ; qu'elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ; que toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3-1, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1 ; qu'elles ne s'appliquent pas non plus, à l'exception de l'article 3-1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 mars 2008), que l'Assistance publique, aux droits de laquelle se trouve l'Assistance publique-Hôpitaux de Paris (l'APHP), a consenti, par acte du 13 décembre 1927, un bail emphytéotique pour une durée de soixante-quatorze ans et six mois à la société le Logis idéal (la société) portant sur un terrain sur lequel celle-ci s'obligeait à construire des immeubles destinés à la location qui seraient, en fin de jouissance et sans indemnité, la propriété de la bailleresse ; que par acte des 24 septembre et 1er octobre 1998, la société a donné à bail l'un des appartements construits à Mme X... ; que le bail emphytéotique ayant expiré le 1er avril 2002, l'APHP a assigné Mme X... en expulsion ; que Mme X... a appelé en garantie la société ; que cette dernière a appelé en garantie la société Reviron, chargée de la gestion des immeubles construits ;
Attendu que pour accueillir la demande d'expulsion formée par l'APHP, l'arrêt retient que la société ne pouvait consentir à des tiers plus de droits qu'elle n'en avait elle-même, que la sous-locataire, occupant du chef de l'emphytéote, locataire principal, ne peut opposer au bailleur plus de droits qu'il n'en résulte du bail d'habitation et que n'en détient la société à l'égard de l'APHP en vertu du bail emphytéotique, que ce principe ne saurait être tenu en échec par l'absence de disposition légale expresse limitant à la durée du bail emphytéotique la durée des baux d'habitation consentis par l'emphytéote conformément aux textes en vigueur en matière de baux d'habitation, que le bail liant Mme X... à la société ayant pris fin le 1er avril 2002 par l'effet du terme du bail emphytéotique, Mme X... est devenue occupante sans droit ni titre, peu important l'absence de signification de congé sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bail d'habitation régulièrement consenti à Mme X... par l'emphytéote était opposable à l'APHP et qu'aucun texte n'affranchissait celle-ci de l'obligation de respecter les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 qui lui étaient applicables, la cour d'appel, qui n'a pas constaté qu'il avait été mis fin au bail conformément aux dispositions de cette loi, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne l'APHP aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'APHP à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros et à la société Reviron celle de 1 500 euros, la déboute de sa propre demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille dix.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour Mme X....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Mme X... était occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2002 et d'avoir ordonné son expulsion de l'appartement qu'elle prenait à bail ;
AUX MOTIFS QUE la société Le Logis Idéal est devenue occupante sans droit ni titre au terme du bail emphttéotique le 1er avril 2002 ; il n'est pas sérieusement discuté que la société Le Logis Idéal a été autorisée par le bailleur, ainsi qu'il résulte des termes mêmes du bail emphytéotique (articles 12, 13 et 18) et sous réserve de certaines contraintes d'information et de contrôle de l'APHP sans incidence sur le présent litige (articles 8 et 12), à sous-louer les logements qu'elle a construits, de sorte que Mme X..., si elle n'est pas co-contractante de 1'APHP, n'en est pas moins sous-locataire au sens de la convention liant la SARL LE LOGIS IDEAL à 1'APHP; , en revanche, il ne résulte pas des termes des articles L. 45 1-1 et suivants du code rural qu'à l'issue du bail emphytéotique, le bien est restitué au propriétaire libre de toute occupation; il ne peut davantage être déduit des stipulations de l'article 4 du bail emphytéotique, relatif à la prise de possession des lieux par la SARL LE LOGIS DEAL que celle-ci s'est engagée à restituer les constructions édifiées par ses soins libres de toute occupation, l'article 4 ne concernant que les conditions d'éviction des occupants présents dans les lieux loués au moment de leur prise de possession par la SARL LE LOGIS IDEAL; Mais, abstraction faite du débat sur l'applicabilité au litige de l'article 8 de la loi du 6juillet1989, c'est à bon droit que 1'APHP, soutenant que la SARL LE LOGIS DEAL ne pouvait consentir à des tiers plus de droits qu'elle n'en avait elle-même, fait ressortir que le sous-locataire (Mme X...), occupant du chef de l'emphytéote, locataire principal (la SARL LE LOGIS DEAL), ne peut opposer au bailleur (l'APHP), plus de droits qu' il n'en résulte du bail d'habitation et que n'en détient la SARL LE LOGIS DEAL à l'égard de I'APHP en vertu du bail emphytéotique; ce principe ne saurait être tenu en échec par l'absence de disposition légale expresse limitant à la durée du bail emphytéotique la durée des baux d'habitation consentis par l'emphytéote conformément aux textes en vigueur en matière de baux d'habitation; l'article 1743 du code civil est également inopérant, le bail emphytéotique ne constituant pas un mode d'acquisition de la propriété mais un contrat suis generis distinct du contrat de vente qui, créant un démembrement de la propriété, confère seulement au preneur un droit réel de longue durée;Qu'il n'est pas davantage démontré que, dans l'intention des parties au bail emphytéotique, les locaux construits seraient, comme l'allègue la SARL LE LOGIS DEAL, nécessairement encore loués à la date d'expiration de ce bail, la subrogation de l'APHP dans les droits de l'emphytéote, prévue par les conditions particulières de la convention du 13 décembre 1927, n'ayant pour objet que de garantir, en cas de carence de la société preneuse, l'affectation des loyers à la reprise des éventuels défauts d'entretien des constructions édifiées par la SARL LE LOGIS IDEAL qui seraient constatés cinq ans avant l'échéance du bail emphytéotique; la circonstance, invoquée par la SARL LE LOGIS DEAL, qu'elle ne pouvait pas, dans les six dernières années du bail emphytéotique, supporter économiquement de maintenir libres les logements dans la perspective de l'échéance de ce bail, ne prouve pas non plus que, pour autant, les parties ont implicitement convenu que les baux consentis parI ‘emphytéote seraient opposables à l'APHP au-delà du 1er avril 2002, celle-ci ne s'étant nullement engagée à respecter un quelconque objectif de rentabilité locative à la suite de la société preneuse; Qu'enfin, si l'APHP a adressé à Mme X... une demande d'autorisation de prélèvement automatique de "loyer" pré-imprimée, il ne peut être déduit de ce fait la preuve qu'elle a accepté la poursuite à son égard, à partir du ier avril 2002, du bail d'habitation liant Mme X... à la SARL LE LOGIS DEAL, la lettre circulaire d'accompagnement du 18 avril 2002 de l'APHP distinguant au contraire la période antérieure au 1er avril 2002, pour laquelle il est dû des loyers et des charges à la SARL LE LOGIS IDEAL, et la période postérieure à cette date, pour laquelle l'APHP évoque "les sommes" qui lui sont dues en sa qualité de propriétaire des lieux occupés;Qu'en conséquence, le bail liant Mme X... à la SARL LE LOGIS IDEAL ayant pris fin le 1er avril 2002 par l'effet du terme du bail emphytéotique, Mme X... est devenue à cette date occupante sans droit ni titre, peu important l'absence de signification de congé sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6juillet 1989 ; que l'APHP est bien fondée à poursuivre son expulsion, insusceptible d'être garantie par I'APHP
ALORS QUE la location consentie par un emphytéote est opposable au propriétaire, même après l'expiration du bail emphytéotique, dès lors que le locataire dispose d'un bail régulier et n'a pas manqué aux obligations qui en découlent ; que la cour d'appel a constaté qu'aucun congé n'avait été délivré à Mme X... ; qu'en estimant néanmoins qu'elle devait être expulsée, du seul fait de l'arrivée à expiration du bail emphytéotique consenti à son bailleur, la cour d'appel a violé l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989."