Assurance des risques locatifs et cautionnement

La question d'un sénateur et la réponse du ministre :

La question :

M. Jean-Paul Emorine attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les difficultés d'application de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, concernant l'assurance garantissant les risques locatifs et le cautionnement. Modifié par cette loi, l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, interdit à un propriétaire d'exiger un cautionnement lorsqu'il a souscrit une assurance garantissant les obligations du locataire, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti.
L'association de consommateurs CLCV (consommation, logement et cadre de vie) se félicite d'une telle disposition qui facilitera l'accès à un logement pour de nombreuses familles, mais s'interroge sur ses modalités pratiques d'application. Les textes ne prévoient en effet aucune sanction envers le propriétaire qui exigerait en toute illégalité une caution supplémentaire, et il apparaît très difficile pour le locataire de savoir si une assurance particulière a été souscrite. Il est d'ailleurs à craindre que le preneur qui n'apporte pas les garanties demandées par le bailleur se voie purement et simplement refuser le logement en question.
Il souhaite savoir si le Gouvernement entend modifier l'article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, afin que soient précisés, d'une part, que tout cumul entre une assurance portant sur le risque locatif et un cautionnement entraîne automatiquement la nullité de plein droit de ce dernier, et, d'autre part, l'obligation pour le bailleur, à peine de nullité de la garantie souscrite, de faire contresigner par le locataire une attestation de l'assureur, indiquant qu'il a souscrit une garantie pour les risques locatifs.

La réponse :

L'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs réglemente le régime du cautionnement des locaux à usage d'habitation dont les dispositions ont été modifiées récemment par l'article 55 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion. Si cette mesure interdit le cumul entre le cautionnement et une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, le recours à un tiers garant reste possible à défaut de souscription d'une assurance. En cas de cumul, à défaut d'une règle spécifique, il convient d'appliquer les principes généraux du droit des contrats. En conséquence, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, l'interdiction édictée par l'article 22-1 étant d'ordre public, le cautionnement sollicité à tort par le bailleur est nul, au profit de l'assurance qui produit ses effets sans porter toutefois atteinte au contrat en cours.