A l'appui de ce que j'écrivais Jeudi dernier, le site Business Insider publie un "slide" de 14 graphes montrant l'intensité de la bulle immobilière chinoise. Ce qui m'apparait comme une évidence, c'est l'aspect essentiellement foncier de la bulle, provoquée par les pouvoirs publics.
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En effet, les graphes montrent :
- Des prix immobiliers augmentés de 140%...
- Mais des prix de la terre augmentés de 790% à Pékin
- Part du foncier dans le prix du logement passée de 30% à 65-70%
- Ratios "médian multiple" compris entre 6 (logement sévèrement inaccessible) et 20 (indescriptible ! logement réservé aux riches) dans les 8 villes les plus peuplées de Chine.
- Revenu des ventes aux enchères de terres constructibles par les collectivités locales multiplié par 3 en 4 ans, alors que les prix de la terre ont été multipliés par 8, ce qui montre que les collectivités ont se sont lancées dans le "land banking", en français rétention foncière, à grande échelle, pour maximiser leurs revenus en diminuant la quantité de terre cédée au secteur marchand. La bulle foncière chinoise est donc largement amplifiée par l'application locale du droit des sols faite par les pouvoirs publics.
Bref, la bulle immobilière chinoise ressemble à s'y méprendre à celle du Nevada ou de l'Arizona... Deux états US dont l'immobilier est particulièrement sinistré aujourd'hui, tout comme le sont leurs finances publiques. Elle présente également de nombreuses similitudes chiffrées avec la Californie, et dans une moindre mesure, la France.Crédit trop facile côté de la demande, étranglement foncier par les autorités locales du côté de l'offre: tous les ingrédients d'une crise publique sont réunis.
Nb. Parmi les auteurs des Slides, notons la présence de Joseph Gyourko, de Wharton U., déjà mentionné ici pour ses travaux remarquables avec Ed. Glaeser démontrant la relation de causalité entre restriction foncière réglementaire et bulles immobilières.
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