Comment se débarrasser de la bulle immobilière?

Malgré la crise (les Crises plutôt), on vient de l'apprendre, les prix de l'immobilier continuent de monter en France. L'explication principale à ce phénomène étonnant tient, outre l'inertie de ce marché immobilier, essentiellement à la pénurie de logements en France. Il manquerait 1 million de logements en France.

Les acteurs du secteur réclament une réforme permettant de densifier les constructions. Si celle-ci est pertinente au regard de la pénurie réelle de foncier, il serait inefficace de rajouter une seule mesure à un problème beaucoup plus complexe.

Car en réalité, la crise du logement cache plusieurs phénomènes qui interagissent entre eux. Détaillons-les.

-la pénurie de foncier d'abord. On a cru régler le problème en étalant les villes (péri-urbanisation) au détriment des zones agricoles. Cette solution a montré ses limites (augmentation du prix des terrains, situation dramatique à terme des logés à la périphérie des agglomérations en cas de crise pétrolière).

-la pénurie de liquidités : les prix augmentant, les accédants à la propriété se sont endettés dangereusement. Continuer dans cette voie nous entraînerait dans des scénarios d'effondrement du type de celui que connaît l'Espagne.

-la pénurie énergétique  à venir, combinée aux dégagements de gaz à effet de serre à cause du chauffage obligeant à revoir les installations de chauffage et surtout, l'isolation des logements.

Dans ce triple processus, la question du prix est cruciale : les prix élevés limitent les investissements et sans investissement, pas de création de nouveaux logements ou de rénovation à grande échelle du parc immobilier français.

La question est donc posée :Comment relancer la machine dans ce contexte financier contraint? Dans un contexte de croissance morose en Europe, où l'argent se fait rare, cette relance doit se faire sans trop espérer s'appuyer sur le crédit.

Le secteur immobilier doit donc compter sur ses propres forces. Encore faut-il que les pouvoirs publics mettent au point les outils permettant de dynamiser le secteur en y faisant "bouger" les lignes.

Le parc immobilier français est en effet vieillissant. Il est composé, pour  une large part, et dans les centres des agglomérations particulièrement, de logements anciens, mal isolés, peu rentables, qui vieillissent sans être rénovés. La presque totalité des nouvelles constructions se fait en périphérie, dans les interstices vides des espaces urbains, pendant que le parc ancien devient de plus en plus vétuste alors qu'il est situé dans les zones les plus denses, celles qu'il faudrait densifier davantage.

Comment y arriver? Par une réforme qui incite les acteurs à agir.  Par une réforme qui pousse les propriétaires à sortir "par le haut" de cette situation. 

Cette réforme doit permettre aux parcs immobiliers de se modifier en profondeur autour de quelques principes, étroitement liées:

-la densification du bâti au sein des agglomérations.

-l'isolation performante des bâtiments

-la production énergétique 

-la recherche de l'autonomie partielle des bâtiments (énergie, eau, recyclage de l'eau) tout en restant reliés aux différents réseaux bien entendu.

-une analyse systémique de l'urbain  qui valorise un métabolisme circulaire de ces différents circuits

-la revalorisation de l'habitat collectif populaire

-l'amélioration  du vivre-ensemble, de la sociabilité urbaine

Ces idées seront développées dans les articles à venir, autour d'exemples détaillés, d'études de cas, de propositions de leviers politiques et urbanistiques.