La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion a interdit le cumul entre une caution et une garantie fournie par une assurance.
Cela s’est traduit dans l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation par « le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire ».
Cette disposition fut – en son temps – beaucoup commentée, accusée de freiner considérablement la location de logements au profit des étudiants.
C’est ainsi que la loi du 24 novembre 2009 relative à l’orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie corrigea ce « bug » en rajoutant « sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti« .
Ceci étant, la question se pose – l’article 22-1 n’apporte pas de réponse particulière – de savoir ce qu’il se passerait dans le cas d’un propriétaire qui exigerait en toute illégalité une caution supplémentaire, le locataire pouvant difficilement savoir si une assurance de quelque nature qu’elle soit a été souscrite.
En prenant soin de rappeler que le recours à un tiers garant reste possible à défaut de souscription d’une assurance, l’administration indique (rép. min. Langlade, n° 73306, JO AN 4 mai 2010) qu’en cas de cumul, à défaut d’une règle spécifique, il convient d’appliquer les principes généraux du droit des contrats.
Sur un plan concret - sous réserve de l’interprétation des tribunaux – l’interdiction édictée par l’article 22-1 étant d’ordre public, il en résulte que la convention en cours se poursuivra expurgée du cautionnement frappé de nullité, l’assurance seule produisant ses effets.