La modification des critères de répartition des charges dans les copropriétés

La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains impose, aux règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002, la mention des éléments pris en considération et de la méthode de calcul retenue pour déterminer la répartition des charges.

C’est ainsi qu’a été ajouté un alinéa à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

Alors ne pourrait-il pas être envisagé de modifier la législation, dans le but :

–› d’imposer à tous les règlements de copropriété, quelle que soit leur date de publication, de mentionner les critères de répartition des charges,

–› de permettre un changement de cette répartition à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’elle est contraire aux critères généraux de répartition fixés par la loi ?

L’administration rappelle (rép. min. Bernard, n° 67078, JO AN 16 mars 2010) préalablement que les dispositions :

- de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 – qui fait obligation de mentionner, dans le règlement de copropriété, les éléments et la méthode de calcul retenus pour fixer la répartition des charges – ne concernent que les règlements nouveaux publiés après le 31 décembre 2002 ainsi que les règlements antérieurs à cette date mais pour lesquels la répartition des charges a été modifiée et publiée.

- de l’article 49 de cette même loi qui ouvrent la possibilité d’un vote à la majorité simple prévue à l’article 24 ne s’appliquent qu’aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les évolutions du cadre législatif et réglementaire postérieures à l’établissement de ce règlement.

Sur l’obligation faite à tous les règlements de copropriété, sans distinction de leur date de publication, de mentionner les éléments pris en considération et la méthode de calcul retenue pour déterminer la répartition des charges.

Elle souligne que l’application combinée de ces deux textes (articles 10 et 49) ne peut soumettre tout règlement de copropriété, quelle que soit sa date de publication, à l’obligation prévue à l’article 10 pour la simple et bonne raison que si le législateur a entendu limiter le champ de l’obligation, c’est qu’en pratique il est le plus souvent impossible de reconstituer les éléments pris en compte et la méthode de calcul retenus pour fixer la répartition des charges dans les anciens règlements de copropriété.

La personne qui a élaboré le règlement d’origine et qui pourrait préciser les éléments retenus pour fixer la répartition des charges, n’est souvent plus en activité, voire décédée, et même les experts désignés par le juge sont généralement dans l’incapacité de déterminer les éléments et la méthode de calcul retenus.

Sur la majorité requise pour la modification de la répartition des charges contraire aux critères généraux de répartition fixés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle signale que les dispositions de l’article 49 ne sauraient permettre ce changement de répartition des charges à la majorité simple de l’article 24, pour tous les règlements de copropriété, quelle que soit leur date de publication aux motifs :

- que le règlement de copropriété est le contrat fondamental liant tous les copropriétaires, dont la répartition des charges constitue une clause essentielle.

- que dans un souci de sécurité juridique et de bon fonctionnement des syndicats de copropriétaires, il est essentiel de limiter les risques ultérieurs d’impayés de charges et de contentieux consécutifs au désaccord de copropriétaires.

Donc, cette modification de la répartition des charges – qui ne saurait être assimilée à une simple adaptation visée à l’article 49 – requiert l’unanimité des copropriétaires, ou la même majorité que celle requise pour le vote de travaux ou d’actes de disposition sur les parties communes, lorsque de telles décisions rendent inévitable une révision de la répartition des charges.

L’administration ajoute que pour autant cette question n’est pas sans solution puisque dans le cas ou la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété est contraire aux critères généraux fixés par l’article 10, la loi permet déjà de garantir les droits des copropriétaires.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que tout copropriétaire peut, sans condition de délai, saisir le juge pour faire constater le caractère non écrit de la clause de répartition.

Le juge procède alors à une nouvelle répartition des charges, conformément aux critères fixés par l’article 10.

Aucune modification législative n’est ainsi nécessaire.

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