Insectes xylophages, vente immobilière et mauvaise foi

Un arrêt sur ce sujet :

"Vu les articles 1643 et 1645 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 22 mai 2007), que Mme X... a acquis de Mme Y... un appartement dans un immeuble ancien à Montpellier ; qu'au cours de travaux de rénovation il a été constaté la présence d'insectes xylophages dans la charpente et dans le plancher bas ; que Mme X... a engagé une action estimatoire contre la venderesse, fondée sur la garantie des vices cachés ; que celle-ci lui a opposé le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie figurant dans le contrat de vente ;

Attendu que pour limiter le montant de la somme allouée à Mme X... à sa quote part de copropriétaire dans le traitement de la charpente partie commune, l'arrêt retient que la venderesse connaissait la présence de capricornes et de vrillettes dans la charpente lors de la signature de l'acte de vente mais qu'en ce qui concernait le plancher bas, elle n'avait été révélée qu'en raison de travaux en profondeur sur partie de celui-ci, de sorte que Mme Y... était en droit d'opposer la clause d'exclusion de garantie ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la connaissance de la présence d'insectes xylophages dans l'immeuble obligeait le vendeur de mauvaise foi à réparer tous les désordres imputables à ce vice, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 398, 11 euros au titre du traitement de la charpente et dit que Mme X... devra faire son affaire pour obtenir l'exécution des travaux par le syndicat des copropriétaires ou l'autorisation par le tribunal de les effectuer, l'arrêt rendu le 22 mai 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour Mme X....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR limité la condamnation de madame Liliane Y... à la somme de 398, 11 euros correspondant à sa quote-part de copropriétaire dans le traitement de la charpente partie commune, avec indexation sur l'indice du coût de la construction BT 01 base décembre 2003 ;

AUX MOTIFS QU'il résulte du rapport d'expertise,- en premier lieu, que la présence d'insectes xylophages a été constatée : d'une part, sur les poutres et solives de la charpente qui sont des parties communes, d'autre part, sur les solives et le planchéage bois cloué sur lesdites solives qui sont également des parties communes mais qui sont le support direct du revêtement du sol, partie privative ;- en second lieu, une souplesse du plancher liée : d'une part, au fait que les solives d'origine n'ont pas une section suffisante, que les chevrons 6 / 7 se trouvant sur la zone de l'ancienne salle d'eau sont très largement sous dimensionnés et trop espacés et que les entailles d'assemblage des entretoises pratiquées sur les solives d'origine diminuent leur section déjà faible, d'autre part, au fait que le deuxième revêtement posé directement sur l'ancien apporte une surcharge statique importante ; qu'en ce qui concerne la présence d'insectes xylophages dans la charpente, les éléments du dossier et notamment le rapport d'expertise font à cet égard ressortir :- que lors du contrôle technique effectué en application de la loi du 8 juin 1999 relative à la lutte contre les termites, la société Habitat Expertise n'a pu vérifier que partiellement la charpente à travers des parties de plafond écroulé,- qu'à cette occasion, si ladite société a exclu la présence de termites et établi en conséquence un rapport négatif, elle a néanmoins pris le soin de faire figurer au bas de sa facture une note ainsi rédigée : « Nonobstant l'absence de termites, il est à noter la présence de capricornes et de vrillettes dans la charpente »,- que cette information était nécessairement connue de madame Y... lors de la signature de l'acte authentique de vente intervenue à la date du 17 mai 2002 puisque la facture lui est antérieure comme adressée à madame Y... le 15 février 2002 ; que le jugement mérite en conséquence confirmation en ce qu'il a – retenu que pour se comporter en cocontractant de bonne foi, madame Y... avait l'obligation de renseigner madame X... sur la présence de ces insectes dans la charpente comme ne pouvant l'ignorer, la privant ainsi du droit de se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie figurant dans l'acte notarié,- condamné madame Y..., par application de l'article 1644 du code civil, à payer à madame X... une somme de 398, 11 euros correspondant à sa quote-part de copropriétaire dans le traitement de la charpente partie commune, avec indexation sur l'indice du coût de la construction BT 01 base décembre 2003,- dit que madame X... devra faire son affaire pour obtenir l'exécution des travaux par le syndicat des copropriétaires ou l'autorisation de les effectuer ; qu'en l'absence de toute justification d'un préjudice distinct, madame X... ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommagesintérêts ; qu'en ce qui concerne la présence d'insectes xylophages dans le plancher bas, l'expert note à cet égard :- que les investigations du contrôle technique par la société Habitat Expertise n'ont pas porté sur ces parties communes (page 14 du rapport),- que les solives et leur état n'étaient apparents pour personne (page 22 du rapport) ; qu'il en résulte que madame Y... n'a pu, davantage que l'acquéreur, connaître la présence d'insectes xylophages, laquelle n'a été révélée qu'en raison de travaux en profondeur d'une partie du plancher (page 21 du rapport), et qu'elle est dès lors en droit d'opposer à madame X... la clause d'exclusion de garantie ; qu'en ce qui concerne la souplesse du plancher, force est de constater à cet égard que l'affirmation selon laquelle la souplesse du plancher était perceptible par madame Y... du fait de sa formation d'architecte n'est fondée que sur une « impression » (page 31 du rapport), laquelle est impropre à caractériser la nécessaire connaissance par celle-ci des vices d'origine affectant le plancher bas ; que cette connaissance est d'autant moins caractérisée que l'appartement vendu se situe dans un immeuble ancien dans le coeur historique de la ville de Montpellier et que madame Y..., qui a exercé la profession d'éleveur caprin de 1974 à 1997, année de sa retraite à 64 ans, n'y a jamais habité ; qu'il en résulte là encore que madame Y... est en droit d'opposer à madame X... la clause d'exclusion de garantie ; que le jugement sera en conséquence réformé en ce qu'il a fait droit du chef du plancher bas à l'action estimatoire de madame X... ;

1°) ALORS QU'est de mauvaise foi le vendeur qui connaît l'existence du vice affectant la chose vendue, même s'il en ignore l'ampleur exacte ; que pour limiter la condamnation de la venderesse aux frais de traitement de la charpente partie commune, et exclure les frais de remise en état du plancher bas, l'arrêt retient que la venderesse, qui avait connaissance lors de la vente de la présence d'insectes xylophages dans la charpente, n'était pas informée de leur présence dans le plancher bas ; qu'en statuant ainsi, quand la connaissance de la présence de ces insectes dans l'immeuble obligeait la venderesse de mauvaise foi à réparer l'ensemble des désordres imputables à ce vice, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1643 et 1645 du code civil ;

2°) ALORS, en tout état de cause, QU'est de mauvaise foi le vendeur qui connaît l'existence du vice affectant la chose vendue, et qui ne tente pas d'en déterminer l'ampleur exacte ; que pour limiter la condamnation de la venderesse aux frais de traitement de la charpente partie commune, et exclure les frais de remise en état du plancher bas, l'arrêt retient que la venderesse, qui avait connaissance lors de la vente de la présence d'insectes xylophages dans la charpente, n'était pas informée de leur présence dans le plancher bas ; qu'en statuant ainsi, quand la connaissance de la présence de ces insectes dans la charpente de l'immeuble obligeait la venderesse de mauvaise foi, qui n'en avait pas informée l'acquéreur et n'avait pas pris l'avis d'un spécialiste pour que soient déterminées avant la vente la nature et l'ampleur de l'infestation, à réparer l'ensemble des désordres imputables à ce vice, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1643 et 1645 du code civil."