Une pause, mais pas de panique

Le Belge est raisonnable et casanier, et a toujours sa célèbre brique dans le ventre. C'est une bonne nouvelle pour le marché immobilier. Le fait que l'année 2009 ait été marquée par la crise économique la plus profonde depuis les années Trente n'a pas empêché le marché immobilier de présenter de bons chiffres.

2009 n'aura certes pas été un grand cru, mais personne ne s'attendait au contraire. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle aucune réaction de panique n'a été observée sur le marché immobilier. Cette pause dans la croissance permet aux acteurs de reprendre leur souffle et au marché de sortir la tête de l'eau. Pour 2010, les spécialistes entrevoient déjà une dynamique prudemment positive.

L'année en chiffres

En 2009, les ventes de maisons ont reculé de 5,6%, les ventes d'appartements de 10% et les ventes de terrains à bâtir de 13%. Le prix des maisons a baissé de 1,4% en moyenne, celui des appartements et des terrains à bâtir progressant respectivement de 2 et 11,8%. Compte tenu du contexte de crise économique mondiale, ce sont d'excellents chiffres. Manifestement, le Belge fait confiance à l'immobilier. Ce qui a permis au marché de se maintenir vaillamment. Et d'alimenter à son tour la confiance.

Des hauts et des bas

La baisse du prix des maisons concerne surtout les biens les plus chers, particulièrement touchés par la crise. Il faut dire que le marché des appartements, par exemple, avait déjà enregistré une baisse significative des prix en 2008. Mais la suroffre qui en était à l'origine a manifestement disparu l'an dernier, surtout dans les grandes villes. De plus, de nombreux Belges préfèrent désormais investir dans un appartement qu'en Bourse ou en banque. Sans oublier un élément démographique non négligeable : les personnes plus âgées échangent volontiers leur maison contre un appartement confortable au centre-ville.

La hausse des prix des terrains à bâtir concerne surtout la Wallonie. Le nombre de ventes de terrains à bâtir a atteint un plancher historique en 2009. L'offre est de plus en plus rare. Les parents conservent leurs parcelles pour leurs enfants. Ou les vendeurs préfèrent attendre et spéculer sur une hausse des prix.

Année anormale

2009 a-t-elle été marquée par une normalisation du marché ? Oui. 2009 a-t-elle été une année ordinaire pour le marché immobilier ? Non. Normalement, le marché connaît un pic en été et termine l'année en mode mineur. En 2009, c'est le quatrième trimestre qui a été de loin le plus dynamique. Le marché a suivi l'évolution de la crise. À la fin de l'année, la confiance est revenue chez les acheteurs. Ils ont compris qu'il était vain d'attendre plus longtemps dans l'espoir de voir baisser les prix. Un certain réalisme a également fait son retour chez les vendeurs.

Et pour 2010 ?

Le marché est actuellement aux mains des vrais acheteurs, pas des spéculateurs. 2010 a commencé de manière prudemment positive. La baisse des prix est enrayée. Le nombre de transactions augmente à nouveau.
L'économiste Frank Maet voit la baisse des prix des villas se poursuivre. Il s'attend en revanche à une légère hausse, voire à une stabilisation des prix des maisons ordinaires. "Les prix augmentent moins vite que l'inflation. Fondamentalement, ce facteur assainit le marché."
Iain Cook (ERA) estime que le principal danger pour le marché immobilier réside dans la hausse des taux. "Une hausse des taux hypothécaires accentuera la pression sur les prix."

Selon Frank Maet, les banques tiennent désormais davantage compte du profil de risque de l'emprunteur. Elles exigent un apport de fonds propres plus élevé. Mais cela ne pose pas de problème pour l'instant. Fin mars 2010, quelque 200 milliards d'euros étaient parqués sur les comptes d'épargne en Belgique. Source : chiffres du SPF Economie.

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