Loi Scellier : l'essentiel à savoir

La loi Scellier

La loi de défiscalisation Scellier présente des avantages importants par rapport aux autres solutions de défiscalisation en permettant une réduction directe du montant des impôts, plutôt qu'une baisse du revenu imposable comme c'était le cas avec les dispositifs Robien et Borloo. L'option Scellier sociale donne droit à un avantage fiscal supplémentaire avec des conditions de mise en location plus restrictives.

De plus, la loi Scellier donne droit à un crédit d'impôt qui se reporte sur les années suivantes si votre bénéfice fiscal dépasse le montant de vos impôts annuels.

Ce dispositif va faire l'objet d'une modification substantielle à partir du 1er janvier 2011 avec l'instauration du régime Bâtiment Basse Consommation.

La loi Scellier expliquée en 1 minute :

La loi Scellier expliquée en 1 min

Calcul d'une réduction type loi Scellier

Le dispositif Scellier donne droit à une réduction d'impôt de 25% du prix de l'acquisition pendant 9 ans.

Pour un investissement immobilier de 100 000 euros :

100 000 x 25% de réduction totale d'impôts = 25 000 euros de bénéfice fiscal étalés sur 9 ans, soit une diminution directe de vos impôts de 2778 euros par an.

Si cette réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d'une année d’imposition, le report de la réduction d'impôt donne droit à un crédit d'impôt équivalent au solde. Ce crédit d'impôt sera imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes, jusqu'à 6 années supplémentaires.

A noter que la base maximum du montant de l'investissement est de 300 000€, correspondant à une réduction d'impôt maximum de 75 000 euros, soit 8333 euros par an.

Le report de la réduction d'impôt Scellier

La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année en cours de survenance du fait générateur.

La réduction est répartie sur neuf ans, à raison d’un neuvième de son montant pour chaque année.

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt d’une année excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclus.

L’imputation des reports en retenant en priorité les « créances fiscales » les plus anciennes.

Les zones du dispositif Scellier

Le régime Scellier concerne les logements situés en France selon des zones du territoire qui se caractérisent par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

Les communes éligibles sont classées en trois zones A, B1 et B2, avec des plafonds de loyers fixés par décret pour chaque zone.

Les communes situées dans la zone C sont exclues du dispositif Scellier, sauf disposition réglementaire contraire.

Le découpage en 3 zones A, B1 et B2 est celui retenu pour l’application des dispositifs Robien et Borloo :

• La Zone A correspond à Paris, et sa petite deuxième couronne, le Genevois et la Côte d’Azur.

• La Zone B1 inclus la grande couronne parisienne, les communes de plus de 250.000 habitants, des communes avec des prix de l’immobilier élevés (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, la Corse et les Départements d’Outre Mer.

• La Zone B2 comprend les limites de l’Ile de France, les communes entre 50.000 et 250 000 habitants, des zones frontalières ou de littorales avec des prix de l’immobilier élevés.

• Les logements situés dans la zone C sont exclus du dispositif Scellier.

Les plafonds de loyer du dispositif Scellier

Pendant la période d’engagement de location de 9 ans, le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas dépasser des plafonds fixés par décret qui diffèrent selon les zonages.

Les plafonds exprimés en loyers mensuels hors charges par mètre carré sont fixés par décret.

Le dispositif Scellier intermédiaire

L'option Scellier intermédiaire permet de prolonger la réduction d'impôt au-delà des neuf ans en bénéficiant chaque année d'une réduction supplémentaire de 2% par an pendant 6 ans, portant ainsi la réduction total des impôts à 37% du montant de l'acquisition.

Dés le départ de l’engagement de location, le bailleur peut louer en « Scellier Intermédiaire » : louer en respectant des plafonds de loyers réduits et des plafonds de ressources des locataires, en bénéficiant ainsi d’un abattement supplémentaire de 30% sur les loyers perçus et d’une réduction d’impôt complémentaire de 2%.

Avec cette option, le bailleur bénéficie pendant toute la période initiale ou prorogée d’engagement, d’une déduction de 30% des revenus bruts tirés de la location du logement.

Cette déduction s’applique aux SCPI au prorata des revenus bruts correspondant aux droits des associés bénéficiaires de la réduction d’impôt.

La location du bien dans les conditions de l’option intermédiaire pendant les neufs ans et la prorogation de cet engagement donne droit à une réduction d’impôts à un complément de réduction d’impôt égal à 2% par an du prix de revient du logement, par tranche de trois an et dans la limite de six ans.

Les montants des loyers ne doivent pas dépasser des plafonds exprimés mensuellement par mettre carré fixés par décrets (il s’agit des plafonds du dispositif Borloo neuf) et diffèrent selon les zones.

Les baux conclus à compter du 1er janvier 2009 dans le cadre de cette option ne doivent pas dépasser des plafonds de ressources des locataires. Les propriétaires doivent justifier du respect de ces mesures lors de leur déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle a pris effet la location.

Loi Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation)

Ce régime spécifique s'appliquera à partir de 2011 aux investissements effectués dans des logements qui bénéficient de la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation).

Les conditions d'application de la loi Scellier BBC sont identiques à celles qui régissent le dispositif Scellier.

L'unique distinction réside dans le taux de la réduction d'impôt qui est plus avantageuse en cas d'investissement dans un logement présentant les performances énergétiques de la norme BBC.

Ainsi, à partir du 1er janvier 2011, le dispositif Scellier sera constitué de deux régimes qui seront en vigueur jusqu'au 31 décembre 2012.

Pour un investissement en Scellier BBC, la réduction d'impôt restera équivalente à 25% du prix de revient de l'investissement

Pour l'acquisition d'un logement en Scellier classique, la réduction d'impôt sera abaissée à 15% du coût du bien.

Pour illustrer la différence entre les deux régimes Scellier, prenons l'exemple d'un investissement dans un logement T2 d'une valeur de 150 000 euros :

• Si le logement bénéficie de la norme BBC, l'investisseur aura droit à une réduction d'impôt de 25% sur 150 000 euros, soit un avantage fiscal de 37 400 euros étalé sur neuf ans. Annuellement, cela correspond à une diminution d'impôt de 4167 euros.

• Si le logement ne bénéficie pas de la norme BBC, l'investisseur aura droit à une réduction d'impôt de 15% sur 150 000 euros, soit un avantage fiscal de 30 000 euros étalé sur neuf ans. Annuellement cela correspond à une diminution d'impôt de 3333 euros.

La différence du bénéfice fiscal est justifiée par des coûts de construction et donc un prix d'acquisition plus élevé afin que le logement soit labellisé Bâtiment Basse Consommation :

• La norme BBC s'applique aux bâtiments dont la valeur moyenne de consommation varie entre 40 et 65 kWh/m²/an suivant la région dans laquelle le bien est situé.

• Le calcul de ce niveau de consommation s'applique pour le chauffage, le rafraîchissement, la ventilation, l'eau chaude sanitaire, les auxiliaires de chauffage et l'éclairage.

Article de synthèse réalisé en collaboration avec Vivian Meriguet, juriste. Le site defiscalisationderobien.com présente les différents dispositifs de défiscalisation immobilière : loi Scellier, Scellier BBC, Girardin, amendement Bouvard,....Des conseils pour réussir son investissement sont disponibles, notamment les pièges à éviter et les communes à risque ."
Avertissement : tout investissement immobilier se réalise en considération d'une étude globale, c'est à dire de la tendance générale du marché immobilier, des éléments propres au logement considéré (emplacement, besoins locatifs réels pour le type de bien, qualité de construction) et de la qualité des contrats liés (constructeur, emprunt) en complément des avantages fiscaux, qui sont une donnée parmi d'autres à replacer dans le cadre d'une étude précise de sa situation patrimoniale et de ses objectifs personnels.