Le nouveau régime devrait se substituer aux obligations sécu risées contractuelles. Et faciliter ainsi le refinancement du crédit immobilier.
Les « obligations à l’habitat » présentées hier matin en Conseil des ministres viendront bientôt compléter l’arsenal des outils de
refinancement pour l’immobilier. Il s’agit d’un nouveau régime juridique d’obligations sécurisées distinct des obligations foncières actuellement sur le marché.En effet, une obligation foncière ne peut contenir dans son « panier de sûreté » – pour des raisons réglementaires -qu’un maximum de 35 % de prêts cautionnés. Il permet, en revanche, d’accueillir des hypothèques. Cet outil n’est donc pas très adapté au marché immobilier français, garanti par du cautionnement dans environ 75 % des cas.
Actuellement, les banques qui souhaitent passer au-delà de ce plafond de 35 % émettent des obligations sécurisées « structurées » ou « contractuelles ». Le nouveau régime viendra s’y substituer et donnera un caractère « légal » à ces émissions, qui représentaient une vingtaine de milliards d’euros en France avant la crise. Les banques intéressées pourront facilement faire réexaminer par les autorités leur établissement interne d’émissions de « covered bonds » structurées, pour en faire une « société de financement à l’habitat ». « Le passage au nouveau régime devrait également valoir sur l’encours existant », estime Thierry Dufour, directeur général délégué du Crédit Foncier.
Plus d’investisseurs potentiels
Cet encadrement juridique devrait rendre les obligations à l’habitat plus sûres aux yeux des investisseurs et des agences de notation. Ce qui permettra aux établissements de se refinancer à meilleur prix. « Cette préoccupation redevient centrale à mesure que s’achèvent les dispositifs de soutien mis en place par les Etats, qui ont permis d’éviter un assèchement complet des liquidités au plus fort de la crise financière »,analyse Sébastien Papillon, manager au cabinet Sia Conseil.
En outre, cette réforme devrait avoir pour effet d’élargir la base d’investisseurs potentiellement intéressés.« Le cadre législatif des fonds d’investissement (directive OPCVM) leur interdit de détenir plus de 5 % de son actif en titres d’un même émetteur (dans le cas d’une obligation contractuelle). Une proportion qui passe à au moins 25 % pour des obligations légales », explique un bon connaisseur du secteur. Par ailleurs, certaines banques centrales se tiennent à une politique stricte d’achats de produits légaux. Enfin, en Allemagne, l’émission de « Pfandbriefe » (équivalent des obligations à l’habitat) marque le pas en raison de l’atonie du marché immobilier outre-Rhin. Il reste donc des investisseurs allemands intéressés par des obligations françaises traditionnellement bien suivies à l’international. « En 2009, la France, avec les obligations foncières, représente 25 % des obligations sécurisées en Europe, sur un total de 120 milliards d’euros », note Thierry Dufour.
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