Enclave, droit de passage et lotissement

Voici un arrêt qui admet qu'un droit de passage doit être élargi pour permettre la création d'un lotissement :

"Sur le pourvoi formé par la Société immobilière de la Côte d'Argent (SICA), société anonyme, dont le siège est ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 15 décembre 1997 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre, section A), au profit :

1 / de Mme Adine X..., veuve Y..., demeurant ...,

2 / de Mme Françoise X..., épouse Z..., demeurant ...,

3 / de M. Jean-Pierre X..., demeurant ...,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 12 juillet 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Guerrini, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Dupertuys, Philippot, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Guerrini, conseiller, les observations de Me Ricard, avocat de la Société immobilière de la côte d'argent, de Me Blondel, avocat de la société Les Hauts du Golf, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à la société Les Hauts du Golf de son intervention volontaire ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la Société anonyme immobilière de la côte d'argent (SICA) fait grief à l'arrêt attaqué (Bordeaux, 15 décembre 1997), d'accueillir la demande des consorts X..., aux droits desquels se trouve la société Les Hauts du Golf, tendant à l'obtention sur le fonds de la SICA, jouxtant le leur, d'un passage suffisant pour la réalisation d'un projet de lotissement, alors, selon le moyen, "que l'état d'enclave tient à l'impossibilité d'exploiter normalement le fonds pour les usages visés à l'article 682 du Code civil, et non à des contraintes extérieures et juridiques, telles que les exigences de la circulation et de la sécurité imposant des accès aménagés ou les prescriptions impératives du plan d'occupation des sols relatives aux aménagements des voies publiques ou privées des lotissements accédant à la voie publique ; qu'en l'espèce il était constant que le fonds des consorts X... n'était pas enclavé et disposait de plusieurs accès sur la voie publique au moyen de servitudes conventionnelles ; qu'en retenant cependant l'état d'enclave à partir de I'appréciation portée par les autorités administratives chargées d'autoriser le lotissement, les juges du fond ont violé le texte précité" ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le terrain des consorts X..., précédemment à vocation agricole et forestière, avait été classé en zone constructible du plan d'occupation des sols (POS) modifié de la commune, que l'autorisation de bâtir avait cependant été refusée en 1995 en raison de ce que le projet ne comportait qu'un accès unique, générateur d'insécurité dans l'usage de la voie publique, et relevé que l'opération de lotissement envisagée constituait une utilisation normale du fonds, la cour d'appel, prenant justement en considération les exigences du POS en la matière et les nécessités de circulation découlant de la vocation nouvelle du fonds des consorts X... à être loti, a souverainement retenu que les passages existants, reliant les terrains des demandeurs à la voie publique à travers ceux de la SICA, tels que résultant de servitudes conventionnelles, n'assuraient pas une desserte suffisante du futur lotissement, et que celui-ci se trouvait donc en état d'enclave ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexés :

Attendu, d'une part, que la SICA n'ayant pas invoqué, dans ses conclusions en appel, la garantie qu'elle devait à ses acquéreurs, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit et partant, irrecevable ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant énoncé à bon droit que le passage destiné à assurer la desserte complète du fonds des consorts X... devait être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique, que néanmoins, il devait être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé, et relevé que les trois propositions des consorts X... pour l'établissement de la nouvelle servitude de passage représentaient, pour chacune d'elles, un passage fort peu dommageable pour la SICA, puisque pris sur des bandes de terrain inconstructibles, dont cette société s'était réservé la propriété dans le souci manifeste de conserver l'initiative face à l'hypothèse du lotissement futur du fonds Beguerie, et qui pouvaient être traversées sans dommage excessif, que les allées et les avenues du lotissement de la SICA, dont celle-ci a cru devoir conserver la propriété alors qu'elles ne lui sont d'aucune utilité, tendent exclusivement à la desserte des parcelles privatives de ce lotissement, qu'elles ont en réalité vocation à être des voies privées de l'association syndicale du lotissement ou des voies publiques ou privées de la commune, qu'elles permettent d'assurer de manière directe et dans des conditions répondant aux exigences du POS la liaison du fonds Beguerie avec la voie publique, que la proposition alternative de la SICA, d'ouverture d'un passage au sud, sur la propriété d'un tiers, au motif que le POS réserverait sur une parcelle n° 59 un emplacement en vue de la création d'un carrefour destiné à la desserte des lotissements à créer au nord de cette voie, ne répondrait pas à l'obligation légale d'aménager le passage suivant le trajet le plus court vers la voie publique, que le caractère dommageable d'un tel passage, quelle que soit la destination future de la propriété touchée par cette emprise, serait infiniment plus important, aujourd'hui comme demain, pour ce fonds qui se trouverait ainsi divisé en deux, la cour d'appel, ayant

procédé à la recherche prétendument omise, a souverainement retenu que les propositions des consorts X... répondaient le mieux aux prévisions des articles 682 et 683 du Code civil et par ces seuls motifs, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Société immobilière de la côte d'argent (SICA) aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille."