Crise du logement : ce qu’on ne dit pas

Emmanuel Martin - Le 1er février 2010. La fondation Abbé Pierre a publié ce 1er février son rapport sur l’état du mal-logement en France*. L’association caritative y dénonce l’inaction des pouvoirs publics face à la crise du logement, et appelle à « réguler le fonctionnement des marchés du logement ». Réglementations supplémentaires, subventions supplémentaires (au financement par les ménages et à la construction sociale), «droits» supplémentaires seraient la solution à ce réel problème : « l’intervention publique s’est toujours révélée indispensable (…) pour lutter contre les dysfonctionnements dans le domaine du logement. »

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Pourtant, à l’analyse, cette position se révèle très discutable. Elle demande en effet toujours plus de réglementations plutôt que de considérer les effets pervers… des réglementations déjà en place. Elle part de l’a priori très à la mode, surtout depuis les inepties largement répandues sur les origines de la crise économique, que les marchés fonctionnent mal par définition. Il est vrai que les marchés ne fonctionnent pas de manière parfaite : il y a des ajustements, des erreurs et des corrections. Mais en moyenne cela ne marche pas si mal dans un cadre réglementaire intelligent. Cependant, lorsque, contrairement à toute logique, les marchés échouent durablement à coordonner les besoins des uns avec les capacités des autres, c’est qu’il y a une raison : on les empêche tout simplement de le faire par des réglementations inhibitrices.

Le marché du logement est un exemple symptomatique où des réglementations mal pensées perturbent les ajustements entre l’offre et la demande. La hausse du coût du logement est en effet fortement liée à l’activité réglementaire du foncier. Sur la décennie qui a précédé la crise, le prix du terrain constructible a été en gros multiplié par six. Alors que naturellement les terrains ne sont pas rares, c’est la politique foncière qui crée artificiellement la rareté et fait flamber les prix. Sous les recommandations de planificateurs urbanistes et les pressions de certains écologistes, l’offre de terrains constructibles a été restreinte : peut-on réellement blâmer le marché si son offre est rationnée politiquement ? L’économiste de l’urbanisme Vincent Bénard** estime par exemple avant la crise (sur l’année 2005) à un tiers cette hausse artificielle du prix directement imputable à la restriction, décidée par le politique, du foncier constructible.

En effet, les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) des communes sont censés planifier des années à l’avance la demande de logements de la commune, ce qui est une tâche évidemment impossible et qui gèle l’offre pendant des années, empêchant l’adaptation à la demande. Par ailleurs, alors que certaines petites communes pouvaient encore avoir une marge de manœuvre et exercer une espèce de concurrence, les Schémas de Cohérence Territoriale (SCOT) au niveau de plusieurs communes ont encore accru le poids du carcan réglementaire et raréfié d’autant l’offre. Il serait plus rationnel et efficace de libérer le foncier, en protégeant uniquement les zones sensibles (et en indemnisant leurs propriétaires), et en faisant respecter des règles raisonnables de construction ailleurs.

Mais – sans parler de la corruption dans certaines mairies - les bureaucraties publiques qui vivent de la production de cette activité réglementaire n’ont évidemment aucun intérêt à cette libération du foncier. De même les propriétaires déjà en place sont prompts à invoquer par exemple l’environnement contre l’ouverture de nouveaux terrains constructibles : ils excluent les autres propriétaires potentiels et la valeur de leur bien s’apprécie par ce rationnement ! Se pose alors ici un problème sérieux de démocratie.

Cette libération du foncier permettrait une baisse des prix et un accroissement naturel de l’offre qui se répercuterait en baisse des loyers dans le locatif, où d'autres réglementations vont à l’encontre de la facilité à se loger. Le législateur a voulu par exemple protéger une minorité de mauvais payeurs, et a institué l’impossibilité d’expulser de novembre à mars. Les associations telles que la fondation Abbé Pierre s’en félicitent, sans réaliser que cette impossibilité, si elle a protégé une minorité, a en réalité fragilisé une majorité de locataires modestes. On a en effet créé un coût potentiel pour les propriétaires qui doivent alors s’assurer contre les mauvais payeurs en demandant des garanties de plus en plus strictes aux candidats à la location, ce qui empêche une part non négligeable de gens modestes de pouvoir louer. Inutile de préciser les inégalités flagrantes qu’a généré cette législation.

Par ailleurs, encadrer l’évolution des loyers, après la signature du bail, avec des indices (construction, puis inflation) empêche effectivement les prix (loyers) de refléter correctement la rareté, c’est à dire la demande relative en locatif. Il y a évidemment des rattrapages de loyer entre deux locataires, mais autant dire, du fait de l’incertitude induite pour les propriétaires, que l’investissement est alors plus timide. Enfin, toutes les carottes fiscales (Robien, Scellier) ne font que distordre encore plus le marché en encourageant à investir… mais pas en fonction de la demande réelle, donc pas là où il le faut. Quitte à vouloir favoriser le logement des plus modestes, autant que la puissance publique fournisse des « chèques-logement » : leur effet distordant sur le marché sera minimum.

Effectivement, comme le souligne la fondation, « les politiques ne doivent (…) pas seulement s’attacher à apporter des réponses ponctuelles et limitées à divers dysfonctionnements, mais permettre de traiter les causes profondes de la crise du logement ». Mais les causes profondes ne sont sans doute pas celles envisagées par la fondation : elles sont bien plus à chercher du côté des obstacles que l’on met délibérément, avec le cœur sur la main, au fonctionnement du marché du logement. Il est temps que les associations caritatives comme les politiques prennent conscience des effets pervers des réglementations qu’ils ont soutenues par le passé et qui ont créé les problèmes d’aujourd’hui. Il faut remettre les choses à plat, simplifier les réglementations : libérer le marché immobilier pour qu’il fonctionne enfin de manière saine et puisse répondre aux besoins de logement.

Emmanuel Martin est analyste sur www.UnMondeLibre.org.

* Disponible ici.

** On lira avec profit son ouvrage éclairant : Crise publique, remèdes privés, Romillat 2007.