Prix du logement sur les marchés anglo-saxons: le rapport "demographia" 2010 par Wendell Cox

La 6ème étude annuelle "Demographia" publiée par Wendell Cox (photo), consultant en transports urbains et économie urbaine, enseignant visiteur aux arts et métiers, bien connu des lecteurs, et Hugh Pavletich, un urbaniste libéral néo-zélandais, vient de paraître. Cette étude analyse la correspondance entre marchés à terre libre ou réglementé, et niveau d'accessibilité financière des logements.
Cette année, crise oblige, l'étude est marquée par le recul des multiples médians, (rapport entre prix du logement de la transaction médiane et le revenu médian des ménages) en 2009. Mais malgré ce recul, nombre de marchés américains, et canadiens et australiens se situent encore à un niveau très élevé et au dessus de leur plancher historique.

Ainsi, alors que la plupart des marchés immobiliers américains ont longtemps bénéficié d'un multiple médian inférieur à 3, synonyme de marché très abordable, 19 agglomérations conservent des ratios supérieurs à 4, voire 5: En tête du palmarès, Honolulu (8,6), puis New York (7,0) et San Francisco (7,0), San Diego (6,0). Sur ces marchés très fortement bullaires, même s'ils sont en fort reflux, le potentiel de baisse reste important, et les banques qui ont beaucoup prêté en Californie doivent se préparer à admettre des nouvelles pertes gigantesques de ce seul fait. La baisse semble par contre avoir été plus vive sur les marchés de deux autres états fortement bullaires, la Floride et le Nevada, quand bien même elle ne semble pas encore avoir atteint son plancher historique dans le premier de ces deux états. 

Dallas-Atlanta vs. Melbourne-Sydney, des cités comparables... Aux destins totalement différents
Le rapport complète la comparaison entre cités américaines à terre "libre" et cités australiennes de taille comparable au début des années 80, quand des règles contraignantes furent adoptées. Atlanta et Dallas ont connu un développement bien plus rapide que Melbourne et Sydney, et pourtant, malgré cette demande bien supérieure, les prix du logement exprimés en multiple du revenu médian des ménages sont restés stables, voire ont légèrement diminués, sans connaître de bulle, alors que les cités australiennes pénalisées par leurs réglements d'urbanisme anti-expansion périphérique sont devenues parmi les plus chères du monde, presque ex aequo avec Vancouver, au Canada.
A Atlanta ou Dallas, une mensualité d'emprunt à la moyenne du marché pour emprunter une maison médiane est de l'ordre de 700 à800$ US, contre plus de 2500 pour leurs jumelles australiennes. Avec pour effet que les villes chères chassent vers la périphérie, voire vers l'hyper périphérie, les professions à salaire bas ou moyen, et que les polices, les pompiers, les écoles et les hôpitaux ont du mal à trouver du personnel. 

Prise de conscience timide... par endroits
La principale leçon à retenir de l'étude est que en Grande Bretagne, en Nouvelle Zélande et en Australie, la dimension foncière de la bulle immobilière fait son chemin dans les esprits, et qu'il n'est pas utopique d'espérer des assouplissements réels des règles de gestion de la constructibilité des sols, même si ces assouplissement tardent à se matérialiser.

Par contre, en Irlande, au Canada et surtout aux USA, la situation est plus inquiétante. Notamment, aux USA, l'administration Obama aurait souhaité, au nom du développement dit "durable", imposer aux états où le sol est encore "libre" d'adopter des réglementations strictes anti-étalement urbain. Nous avons vu récemment que Ben Bernanke ignorait totalement ce facteur dans son analyse de la bulle.

Espérons que les lois restrictives en préparation au niveau fédéral soient rejetées par le congrès.

Ceux qui n'ont pas la patience de lire les 56 pages de l'étude pourront se reporter à cet article de Wendell paru sur New Geography: "Le logement cher comme résultat des politiques publiques".
Télécharger les rapports demographia depuis 2006, PDF:

• 6th Annual (2010)
• 5th Annual (2009)
  
• 4th Annual (2008)
• 3rd Annual (2007)
• 2nd Annual (2006)

A noter : lire ma présentation de l'étude 2009, plus complète que celle ci.
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Autres articles sur le sujet sur ob'lib':

• Interview (français) de Wendell Cox par Ob'lib' (également: Anglais)
• Vidéo (anglais): Wendell Cox et le rôle des réglementations foncières dans la bulle
• Lois de zonage et hausse des prix du foncier: enfin une étude française !
• La réglementation foncière et les prix du logement: les mécanismes
• Réglementation foncière et crise du logement, problèmes et solutions
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• Houston, Dallas, les grandes villes libres sont elles des enfers urbains ?
• Pour en finir avec la diabolisation de l'étalement urbain
• Les causes immobilières et foncières de la crise des subprimes
• Droit des sols français: un vol légal au profit des bien nantis

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Autres lectures intéressantes ailleurs :

• Le rapport "Barker" sur le rôle des lois foncières britanniques sur le prix (prohibitif) du logement outre-Manche
• L'étude "Evans Hartwich" sur le même sujet

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