Acheter son logement ou pas ?

Je viens de tomber sur ce post ce matin suite à quelques messages twitter. Je suis à chaque fois atterré par l'évidence de l'erreur du raisonnement qui consiste à dire qu'il peut être plus intéressant d'être locataire que propriétaire. A part pour les déjà propriétaires qui cherchent à louer, cette affirmation est évidemment archi fausse, et n'est là que pour conforter les situations de rente, ou tenter de vous faire croire que vous avez le choix d'investir ailleurs.
Prenons un cas simple pour que l'on comprenne bien de quoi il s'agit. Mettons que début 2010 vous décidiez d'allouer 1000 € / mois à votre logement. Vous n'avez tout d'abord pas le choix de le mettre ailleurs à moins de ne pas vous loger du tout (ou à moins d'être déjà pleinement propriétaire évidemment, mais alors vous n'avez rien à allouer à votre logement).
Ensuite pour savoir ce que vous coûtera ou vous rapportera votre choix, vous devez tenir compte 1) de l'inflation, et 2) des taux d'intérêt en vigueur, et 3) de la durée estimée de la situation. Mettons donc qu'on parte sur une inflation modérée de 2% / an (faut d'ailleurs être super gonflé pour ne pas anticiper beaucoup plus dans les 10 ans qui viennent !), et un taux d'intérêt actuel de 4% environ (en fait moins, mais disons qu'on arrondit à 4% pour inclure les frais lissés sur 20 ans), et d'une durée estimée de situation de 20 ans.
Votre loyer AUGMENTERA chaque année de 2% avec l'inflation, alors que l'intérêt de votre prêt étant fixe N'AUGMENTERA PAS. Votre loyer annuel de départ 1000 x 12 = 24 000 euros, sera donc de 24 000 x (1,02)^n la nième année environ, alors que votre remboursement de prêt lui sera TOUJOURS constant.
Mais évidemment CE N'EST PAS l'essentiel ! Car si votre LOYER est totalement perdu concernant votre capital, le remboursement de votre prêt lui, CONSTITUE votre capital à terme. Voyez le résultat au bout de 20 ans sur ce graphique simple, entre ce qui est PERDU en loyer cumulé, et ce qui est GAGNE en capital cumulé.

La différence à terme est de 400 000 € !
Dans la réalité c'est un peu plus subtil parce que la Banque prendra beaucoup d'intérêts au départ, et quasiment plus à l'arrivée, ce qui fait que l'augmentation du capital n'est pas constante comme présenté plus simplement ici, mais commence par être plus faible au début, et plus importante à la fin (courbe applatie vers le bas au début, puis applatie vers le haut à la fin).
Alors on peut tenter de vous faire croire que les charges et autres "coûts" empiètent sur votre capital, ça n'atteindra évidemment jamais une somme pareille sur 20 ans, vos charges totales cumulées impôts inclus se situeront aux alentours de 5% - 10 % maximum de ce total.
Alors évidemment, la comparaison est ici un achat à investissement de départ constant (1000 € / mois), donc une surface plus petite (environ 25 m² contre 40 m²), mais vu le gain à l'arrivée il y a de la marge pour équilibrer la manoeuvre au besoin.
Les seules raisons que je vois pour être locataire c'est d'être de passage, et de devoir partir relativement rapidement. Mais dès que vous restez 5-7 ans au moins, la différence justifie très largement l'investissement. Je pense (et ça n'engage que moi) que vu la charge que cela représente, le logement est le premier des investissements à faire. Loin d'être passif, cet investissement de base, constitue au contraire une garantie, qui peut aussi vous permettre d'emprunter un jour auprès des Banques le cash nécessaire au développement de votre activité, ou de vendre pour aller vous installer ailleurs évidemment.
Enfin pour conclure, je vous signale tout de même que Warren Buffet himself est propriétaire de son logement acheté 315 000 $ en 1957 à Omaha au Nebraska. Buffet est connu pour la sagesse de ses investissements, à tel point qu'ayant finalement acheté un jet privé pour sa société sur un coup de tête, une de ses très rares folies, il l'a baptisé "l'injustifiable"...