La chute des prix semble s'être enrayée au troisième trimestre 2009 et l'on peut s'attendre à une stabilité des prix pour 2010. Un rebond n'est guère envisageable avant 2011.
La situation économique des français est plutôt en faveur de cette reprise qui ne peut être contrariée que par la morosité des français due à la montée actuelle du chômage :
- 39% des français estiment la situation économique propice à l'achat d'un bien immobilier ( 18% déclarent avoir l'intention de la faire dont 6% dans l'année à venir et 12% dans les trois prochaines ) ;
- 49% estimant quant à eux que la conjoncture n'y pas du tout favorable ;
ou par le surenchérissement du crédit.
Quant à la revente, 22% seulement des français estiment le moment actuel favorable tandis que 34% déclarent avoir des difficultés à vendre leur bien.
Pourtant la solvabilité des ménages s'est sensiblement améliorée grâce à la baisse des prix et des taux d'intérêt. En effet, la détente ( de l'ordre de 130 points de base depuis novembre 2008 ) sur les taux d'intérêts sur le crédit immobilier les a ramenés à leur niveau de l'été 2006. Le Crédit Logement et l'institut CSA relèvent que les taux d'emprunt ont encore baissé en passant, en moyenne, de 4,18 % au deuxième trimestre 2009 à 3,93% au troisième trimestre. Le mouvement de baisse de la durée des emprunts ainsi compensée – la durée moyenne des prêts immobiliers s'établissait à 212 mois en octobre 2009- évitera aux ménages les plus modestes de s'endetter sur les ¾ de leur vie professionnelle pour payer leur logement.
La mensualité associée à un capital déprécié proportionnellement à la baisse des prix, est aujourd'hui de 10% inférieure à ce qu'elle était fin 2007, c'est-à-dire qu'elle se retrouve à son niveau de début 2005 !
La solvabilité des ménages s'est, en conséquence, appréciée de 7,7% sur un an pour retrouver son niveau de 2002.
Le recul de l'inflation a entraîné une augmentation du pouvoir d'achat des ménages de 2,3% en 2009 contre 0,6% en 2008.
D'autre part, le mouvement de désendettement des ménages qui se traduit par une baisse historique du volume des crédits à la consommation ( revolving inclus ) a fait reculer leur charge d'intérêts.
C'est ainsi que l'on constate :
- le retour des investisseurs qui, grâce à la baisse des prix, peuvent à nouveau acheter pour louer aux conditions du marché et qui bénéficient du nouveau dispositif de défiscalisation Scellier ;
- des acquisitions de primo-accédants qui, eux aussi, profitent de la baisse conjuguée des prix et des taux d'intérêts mais également de mesures favorables comme le Pass foncier et le doublement du prêt à taux zéro ( qu'il conviendrait d'étendre à l'ancien ).
Toutefois, pour relancer durablement le marché de l'immobilier, il reste encore à effacer les effets psychologiques de la crise et les comportements spéculatifs à la baisse ( ceux des français qu'on dénomment les « baissiers » militent pour le retour des prix aux fondamentaux et pour un logement accessible au plus grand nombre ), d'une part, et à poursuivre l'amélioration des conditions d'octroi des crédits. Parmi les raisons qui les inciteraient à acheter, les français plébiscitent les facilités de crédit :
- 81% les taux intéressants ;
- 79% la déductibilité fiscale des intérêts ;
- 76% les PTZ
- 70% l'assouplissement des conditions d'octroi des crédits
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Nombreux sont les français qui, voulant acheter un bien immobilier, qu'il s'agisse de leur futur logement, d'une résidence secondaire ou encore d'un investissement locatif, se voient opposer un refus par les banques en raison de leur endettement constitué par des crédits à la consommation.
A l'inverse, il existe de nombreux propriétaires ou accédants à la propriété qui désirent vendre leur bien en raison d'un endettement trop élevé mais qui souhaitent attendre la reprise du marché pour le vendre dans de bonnes conditions.
Dans les deux cas, un refinancement peut leur apporter une solution. Pour le premier cas, il s'agira d'un regroupement de crédits consommation qui réduira leur taux d'effort mensuel et qui pourra être conjugué avec un prêt immobilier à palier. Dans le second, un rachat de crédit propriétaire global avec hypothèque ( rachat de prêt hypothécaire ) ou sans ( rachat de crédit cautionné ) pourra consolider le prêt d'acquisition et les différents crédits à la consommation afin d'obtenir une mensualité notablement inférieure aux précédentes moyennant une augmentation de la durée d'amortissement qui sera d'autant moins importante qu'ainsi que nous venons de le voir, les taux des prêts immobiliers sont orientés à la baisse et ceux du rachat credit immobilier les suivent. Dans la perspective d'une revente à court terme, cet allongement de la durée sera sans conséquence et il sera judicieux de s'orienter vers un rachat de crédits à taux révisable qui est moins élevé qu'un taux fixe et évite d'avoir à supporter une indemnité de résiliation anticipée lors du remboursement du solde du prêt.
Bien entendu, il convient de s'informer exhaustivement auprès d'un spécialiste du rachat de crédit : un intermédiaire en opérations de banque ( IOB ) dont l'appartenance à un syndicat professionnel ( il en existe deux actuellement : l'AFIB et le SIOB ) sera une garantie de professionnalisme et de probité supplémentaire. Vous pouvez d'ores et déjà consulter le site : http://www.e-rachat-credit.fr et son blog : http://www.e-rachat-credit.fr/blog
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Françoise FONDADOUZE
RAINBOW FINANCE
Françoise FONDADOUZE Gérante RAINBOW FINANCE http://www.e-rachat-credit.fr