Le « subprime » des riches, nouvelle vague ?

A ce jour, tout le monde a entendu parler des subprimes qui ont amplifié la crise de 2007-2008. Ces subprimes étaient des prêts accordés à des ménages à faibles revenus, ces gens se sont retrouvés en situation délicate et dans l'incapacité de payer leurs mensualités. Les banques ont donc saisi les maisons (ce qu'on appelle foreclosures en anglais) pour les vendre à tout prix, ce qui a alimenté la baisse de l'immobilier.

Désormais la nouvelle vague de prêt qui arrive à échéance sont les options ARM (Adjustable Rate Mortgage), en quelque sorte l'équivalent d'un prêt in-fine. C'est un prêt qui vous permet de choisir votre mensualité, très flexible et principalement destiné aux classes les plus aisées. Le principe est simple, imaginons Tim qui emprunte $500'000 sur 10 ans. Il devrait payer environ $5550 par mois pour rembourser le capital ET les intérêts sur cette période. Seulement, le prêteur permet au client de rembourser seulement $1550 par mois entrainant ainsi un « amortissement négatif de $4000 par mois.

Une fois le que prêt arrive à échéance Tim doit rembourser le capital et notamment tout ce qu'il n'a pas payé pendant la durée de son prêt. Tant que l'immobilier monte, il n'y a aucun problème puisque lorsque le prêt arrive à échéance Tim pourra vendre sa maison pour rembourser son prêt (dans le pire des cas). En revanche, si l'immobilier a baissé de 30% par exemple, la maison de Tim ne vaux plus que $350'000 et il lui reste $480'000 à payer donc un déficit de $130'000. Soit il a assez d'argent et paye. Mais dans une économie peu florissante, la société de Tim a fait faillite, il n'a pas l'argent et la banque saisi sa maison. Nous voilà avec une classe moyenne qui se retrouve à la rue !

Sur le graphique ci-dessous vous avez les montants de différents prêts qui arrivent à échéance. On constate bien qu'entre 2007-2008 le nombre de prêts subprimes était faramineux. Et que désormais entre 2010 et 2011 nous avons ces fameux prêts Option ARM qui arrivent à échéance.

La dernière mode des subprimes est de simplement arrêter de payer son prêt (même quand on a les moyens) puis de laisser sa maison à la banque. Le plus inquiétant serait que les option ARM fassent pareil. Pourquoi faire ceci ?

Prenons l'exemple d'une personne qui a acheté sa maison en 2006 à $200'000. Avec un prêt sur 20 ans à 6% le coût total du crédit est de $430'000. Le problème est que l'immobilier perd 30% dans son secteur, sa maison ne vaut donc plus que $140'000 et cette personne à encore $365'000 à payer (à taux inchangé, sûrement $300'000 dans la réalité). Donnez-moi une bonne raison de continuer à payer cette maison !

Alors quel impact pour les marché ? Le montant estimé des options ARM qui arrivent à échéance est de $500 milliards. S'ils font défaut les banques prendraient les pertes et l'immobilier une nouvelle claque. La seule chose qui pourrait faire que ces défauts de crédit aient peu d'impact, serait que les banques aient surestimé les dépréciations des subprimes. Difficile voire impossible de le savoir pour le moment. Mais nous devrions avoir plus d'informations sur cela début 2010, en attendant il faudra suivre le problème de près.