La Caisse de dépôt se faisait-elle pigeonner ?

Mercredi, 12 août 2009

On pensait bien avoir tout vu avec les PCAA. Pour retirer un rendement légèrement supérieur, la Caisse de dépôt s’était exposée à un risque, mal calculé faut-il l’admettre, qui lui a explosé en plein visage. Les pertes encourues sont d’environ 6 milliards pour l’instant, mais elles pourraient être encore plus grandes lorsque cette saga sera terminée dans 6 ou 7 ans.

Mais non. Voilà maintenant que la Caisse nous annonce une perte de 4 milliards dans le secteur immobilier, dont 2,2 milliards dans des prêts mezzanines.

Les prêts mezzanines sont des prêts de 2ième et de 3ième hypothèque. Par exemple, un investisseur achète un immeuble pour lequel on lui consent un prêt hypothécaire couvrant 75 % du prêt de l’immeuble. Pour combler le 25 % manquant, il dispose d’une mise de fonds de seulement 10 %. Il lui faudra alors trouver un prêt mezzanine de 15 % de la valeur de la transaction. Il offrira donc un taux d’intérêt plus élevé, car ce prêt sera plus risqué. En effet, si un défaut de paiement mène à la vente de l’immeuble, c’est le prêt hypothécaire qui sera remboursé en premier. Ainsi, dans le cas où la vente occasionnerait une perte de 25 %, le prêteur ayant consenti le prêt mezzanine perdrait tout.

La Caisse annonce aujourd’hui qu’elle se retire du marché des prêts mezzanines. Mais j’aimerais d’abord savoir ce qu’elle faisait là.  

Je m’explique. L’acheteur de l’immeuble risque de tout perdre le 10 % de la valeur de la transaction qu’il a avancé si la valeur de l’immeuble baisse de 10 % ou plus. Mais il prend la chance de réaliser un gain énorme si le contraire se produit. Par exemple, si la valeur de l’immeuble augmente de 30 %, l’acheteur réalise un gain de 300 % sur la somme investi. Il jouit donc d’un effet de levier formidable, et ce, grâce au prêt mezzanine.

Mais celui qui consent le prêt mezzanine commence à perdre une partie de son capital dès que la valeur de l’immeuble baisse de plus de 10 %, et il perd tout si celle-ci baisse de 25 %. Et tout ça pour un taux d’intérêt plus élevé sur le prêt, mais sans aucune possibilité de réaliser un gain supplémentaire si le prix de l’immeuble s’apprécie.

Tant et aussi longtemps que le marché immobilier va bien et les prix des immeubles montent, les prêteurs s’en tirent et les acheteurs font de vraies fortunes. Mais lorsque le marché tourne, les investisseurs reperdent une partie de leurs gains, et ce sont les pigeons, soit ceux qui consentaient les prêts mezzanines, qui se font plumer.

Depuis au moins le début de 2007, la grande majorité des observateurs de la scène financière affirmait que le marché immobilier se trouvait en situation de bulle qui n’attendait que le moment d’exploser. Je ne comprends vraiment pas ce que la Caisse de dépôt pensait en faisant encore des prêts mezzanines au cours des dernières années.