Les travaux rendus nécessaires par l'effet de la force majeure sont à la charge du bailleur

C'est ce que rappelle cet arrêt de la Cour de Cassation du 31 octobre 2006, au visa de l'article 1755 du Code civil :

« Vu les articles 1134 et 1755 du code civil ;

Attendu qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 1er juillet 2005), que des locaux à usage commercial donnés à bail par la société civile immobilière Chaussée Saint-Vincent (la SCI) à la société Garage de la Renaissance ont été fortement endommagés par la tempête du 26 décembre 1999, déclarée catastrophe naturelle par arrêté préfectoral du 29 décembre 1999 ; qu'à la suite de ce sinistre, la société Garage de la Renaissance a assigné la SCI et la société Zurich international France (la société Zurich) auprès de laquelle elle avait souscrit un contrat d'assurance, pour obtenir réparation de divers préjudices ; que la SCI a formé des demandes reconventionnelles et a attrait, en la cause, son propre assureur, la société MAAF assurances ;

Attendu que pour condamner la société Garage de la Renaissance sous la garantie de la société Zurich à prendre en charge le montant du coût de réparation de l'immeuble, l'arrêt retient que le bail conclu le 14 octobre 1994 entre la SCI et la société Garage de la Renaissance comporte une clause aux termes de laquelle le preneur renonce à toute réparation lors de l'entrée dans les lieux comme en cours de bail en s'engageant à effectuer "tant au début du bail que pendant son cours toutes réparations, petites ou grosses, sans aucune exception ..., y compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil", que, si l'obligation de réparer pesant sur le locataire cesse normalement en cas de force majeure, il peut être fait exception à cette règle, les dispositions de l'article 1755 du code civil n'étant pas d'ordre public, et que, dès lors que la clause litigieuse par la généralité de ses termes n'opère aucune distinction quant à l'origine des désordres à réparer, la SCI doit être exonérée en vertu du bail de toute obligation de réparation, y compris lorsque les dégâts résultent d'un cas de force majeure ;

Qu'en statuant ainsi, alors que sauf stipulation expresse contraire, l'obligation de réparer pesant sur le locataire cesse en cas de force majeure, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le bail contenait une telle stipulation, a violé les textes susvisés ».