Les charges locatives

Il y a quelques semaines, j’avais parlé du colloque sur les charges locatives organisé par l’Union Nationale de la Propriété Immobilière.

Je me suis rendu à ce colloque qui eu donc lieu à Paris, mardi dernier. Devant l’entrée se tenait un groupe d’une quinzaine de personnes membres de la Confédération nationale du logement dont certaines distribuaient des tracts.

Illustré avec humour, ce tract appellait à la baisse des charges locatives et listait quelques propositions de la CNL.

A lire ici et là. (format pdf)

Le thème centré sur les charges locatives en matière de bail d’habitation allait faire l’objet de deux tables rondes avec pour chacune d’elles des intervenants spécialistes qui allaient débattre pour les uns de «N’est-il pas temps de définir une nouvelle liste des charges récupérables ?» et pour les autres de «Comment maîtriser les charges locatives ?».

N’est-il pas temps de définir une nouvelle liste des charges récupérables ?

Pour bien fixer les idées, les textes qui traitent des charges sont rappelés à savoir l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et les deux décrets bien connus qui se retrouvent dans tous les baux, le premier celui n° 87-712 du 26 août 1987 qui dresse la liste des réparations locatives et le second celui n° 87-713 du 26 août 1987 qui traite de la liste des charges récupérables.

En cette matière des charges récupérables, il est également rappelé que le propriétaire ne peut faire payer au locataire que les seules charges qui figurent dans cette liste à l’exclusion de toute autre. Les tribunaux ont martelé ce principe : CHARGE NON LISTEE = CHARGE NON RECUPERABLE PAR LE PROPRIETAIRE SUR LE LOCATAIRE.

Ce principe, comme cela a été souligné, pose des problèmes car la liste a plus de vingt ans d’age et est ainsi devenue obsolète, d’autant qu’avec le temps de nouveaux services sont apparus comme l’accès à Internet, la télésurveillance, les digicodes, les interphones…

Alors les propriétaires s’estiment lésés car ils voient les factures et les montants augmenter sans que rien ne puisse entraver cette progression, cette liste des charges récupérables n’étant modifiée que très lentement sous l’effet de nouveaux décrets pris par les pouvoirs publics cédant à l’influence, selon les circonstances, de tel ou tel groupe de pression ou du fait de la jurisprudence, au terme de longues procédures.

Pour illustrer ce propos, ce fut dernièrement le cas :

♦ avec le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 (Journal Officiel du 26 décembre 2008) qui pose de nouvelles règles de récupération concernant les dépenses correspondant à la rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent des concierges, gardiens ou employés d’immeubles effectuant certaines tâches.

♦ avec la Cour de cassation, dans un récent arrêt (Cour de cassation, 3ème chambre civile, pourvoi n° 08-11739, 28 avril 2009) qui vient de reconnaitre le caractère récupérable, pour une surface de 10 000 m2, de l’achat d’une brouette constituant un petit matériel nécessaire à l’entretien de propreté de l’ensemble des bâtiments d’habitation.

Sur la définition d’une nouvelle liste des charges récupérables, les avis sont partagés, des voix s’élèvent pour la rédaction de cette nouvelle liste en retenant comme critère de récupérabilité possible si la charge profite ou non directement au locataire, d’autres au contraire souhaitent faire perdurer l’existant qui a fait ses preuves, d’autres enfin rejettent toute idée de liste qu’il faudra toujours mettre à jour et font confiance au contrat renvoyant la résolution de cette question à la négociation au cas par cas entre le bailleur et son futur locataire.

Au cours de la discussion, les intervenants sont, par ailleurs, tombés d’accord sur l’existence d’un vide juridique certain concernant le statut du locataire en copropriété.

Sur la question de savoir s’il fallait l’associer à la décision sur le choix des fournisseurs dans la mesure ou c’est lui qui paye les prestations au final, si l’idée est séduisante de prime abord, sa mise en pratique se heurte à de grandes difficultés :

Certains évoquèrent des discussions supplémentaires à engager avec un temps d’assemblée qui s’accroitrait corrélativement, d’autres mentionnèrent le « turn-over»  des locataires, la courte durée de leur présence dans un immeuble selon les statistiques, le recours à une association de locataires existante pour les représenter en assemblée mais sur quels critères la choisir pour ne pas en désavantager ou en avantager telle ou telle…

Comment maîtriser les charges locatives ?

Les débats prenaient à ce moment un tour beaucoup moins juridique, plus technique.

Il ne faisait guère de doute que les réponses à la question étaient attendues dans le public, surtout en cette période de crise économique ou chacun cherche à faire des économies, à préserver son pouvoir d’achat, tente – notamment avec l’aide d’Internet – de dénicher la bonne affaire, le bon plan.

Le constat a été fait que les charges locatives augmentent constamment d’année en année : un document intitulé « Répartition des dépenses de charges locatives pour un logement d’une surface de 66 m2»  émanant de l’Observatoire des charges locatives de l’Union Sociale pour l’Habitat en témoigne.

Les plus forts pourcentages de variation sont le fait de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de la gestion collective de l’eau, des dépenses de gardiennage, d’entretien des parties communes et des abords et d’élimination des déchets. Dans une moindre mesure, des dépenses d’entretien des équipements et des services divers.

Pour une étude des charges en 2007 (cf. le compte du logement provisoire 2007, page 1 et page 2).

Sur les possibilités de maitriser les charges locatives afin de contrecarrer ces augmentations, la palette des moyens d’action est large allant de petits gestes simples au quotidien aux investissements lourds pouvant être financés par emprunt.

Vous trouverez toutes les informations utiles et nécessaires dans les brochures diffusées par l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie ou par l’Agence nationale de l’habitat.

Je n’achèverais pas ce billet sans parler de l’article 119 de la loi Boutin du 25 mars 2009 devenu l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui a été évoqué par les intervenants :

« Lorsque des travaux d’économie d’énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d’un logement ou dans les parties communes de l’immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d’achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu’ils lui soient justifiés.

Elle ne peut toutefois être exigible qu’à la condition qu’un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique.

Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l’avis d’échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, précise les conditions d’application du présent article, notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d’évaluation des économies d’énergie, de calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux.» 

Dans la discussion, cet article n’a pas fait l’unanimité, le représentant des locataires se montrant plutôt réservé sur cette disposition jugée floue.