La Location Meublée Non Professionnelle à partir de 2009

La nouveauté : la loi de finances rectificative pour 2009 instaure une nouvelle réduction d’impôt de 25% pour certains investissements réalisés sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.

Ce nouveau dispositif vient compléter le régime de la Location Meublée Non Professionnelle classique qui n’a en rien été modifié.

Dorénavant, les investisseurs souhaitant acquérir des biens sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel auront donc deux alternatives :
- LMNP « classique » avec récupération de la TVA, revenus locatifs de nature BIC et amortissement permettant de neutraliser fiscalement les revenus locatifs
- LMNP « 25% » avec récupération de la TVA, revenus locatifs de nature BIC et réduction d’impôt égale à 25% du montant de l’investissement HT (dans la limite de 300 000€ d’acquisition annuelles réalisées éventuellement sur plusieurs logements). Cette réduction d’impôt est de 25% pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et de 20% pour ceux réalisés en 2011 et 2012. La réduction d’impôt étant étalée linéairement sur 9 ans.

Les résidences éligibles à la nouvelle réduction d’impôt :
- les résidences EHPAD
- les résidences de tourisme classées
- les résidences étudiantes
- les résidences de plus de 15 ans ayant fait ou faisant l’objet d’une rénovation (sont aussi éligibles les biens de plus de 15 ans situés dans des résidences de tourisme non classées et rénovées quand un permis ou une autorisation de travaux ont été déposés entre 2006 et 2008 et pour lesquelles au moins un logement a été acquis ou réservé avant le 31/12/2008.

Ainsi, deux alternatives s’offrent pour l’investisseur :
- LMNP « classique » avec trois avantages et un inconvénient : c’est un excellent outil de gestion patrimoniale, l’investisseur a la possibilité d’amortir les biens acquis et ainsi de gommer fiscalement les revenus, et il y a la récupération de la TVA sur les programmes neufs. En revanche, les investisseurs ne bénéficient pas d’avantages fiscaux à l’entrée, et n’ont donc pas de défiscalisation directe sur le montant de l’investissement
- LMNP « 25% » avec également trois avantages et un inconvénient : il s’agit d’une forte attractivité commerciale, d’une réduction d’impôt exceptionnelle représentant le quart de l’investissement, il y a récupération de la TVA sur les programmes neufs. En revanche, les investissements bénéficiant de la réduction d’impôt ne pourront pas être amortis et de ce fait ne pourront pas contribuer à gommer fiscalement les revenus de la location meublée.

L’avantage de l’inconvénient et l’inconvénient de l’avantage…
Il semblerait que l’optimisation fiscale passe par l’acquisition d’un LMNP 25% et d’un LMNP classique. Ainsi, en couplant des investissements LMNP 25% et LMNP classique, les investisseurs bénéficieront de la réduction d’impôt et grâce aux amortissements du LMNP classique, pourront gommer les revenus générés par leurs investissements meublés pendant une très longue durée.

Les investisseurs ayant déjà un statut de Loueur en Meublé Non Professionnel exercé en nom propre pourront utiliser leur « stock » d’amortissements non imputés pour neutraliser fiscalement les revenus générés par un nouvel investissement LMNP 25%.

Un article Ondefiscalise.com