Loi Scellier: investir et défiscaliser dans l'immobilier

La Loi Scellier se présente sous la forme d'une réduction d'impôt :
- de 25% du coût d'acquisition pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010;
- de 20% du coût d'acquisition pour les logements acquis ou construits à compter de 2011;
Elle est calculée sur la base du prix de revient du logement (dans un plafond de 300 000 €) et s'étale sur 9 ans.
La réduction d'impôt est accordée pour l'acquisition d'un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
Comme avec la loi Borloo, une option "sociale" de la loi Scellier permet un gain fiscal supplémentaire si l'on s'engage à conserver le bien en location pendant 15 ans : la réduction d'impôt atteint alors 37%, soit jusqu'à 111 000 € remboursés par l'état !
La réduction d’impôt Scellier n’est pas accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009.
Aussi, pour les ventes en VEFA (Vente en état futur d'achèvement, qui n'est une promesse d’achat ni une promesse synallagmatique) signées antérieurement au 1er janvier 2009 mais non encore passées chez le notaire, il demeure possible d'opter pour le dispositif Scellier sous réserve d'en respecter les autres conditions par ailleurs.
Précisions :
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année.
Dans le cadre du volet social, il est possible de proroger une ou deux fois pour une période de 3 ans (2% par an de réduction d'impôt supplémentaire).
La loi Scellier bénéficie du régime des revenus fonciers: à savoir, déduction des intérêts d'emprunts et des charges locatives réelles.
Conditions :

• Engagement de location nue pendant 9 ans minimum à titre de résidence principale du locataire.
• Le logement doit être situé dans une des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements: toutes les communes des zones A, B1 et B2 des dispositifs Robien Borloo, à l'exception des communes de la zone C.
• Respect du plafond de loyer au m² selon la zone géographique.
• La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.
• La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.
• L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret.
• La réduction d'impôt n'est applicable que pour un seul logement par an par contribuable.

Règle de non cumul :
Il n'est pas possible de le cumuler, pour un même bien immobilier, avec l'amortissement Robien et Borloo. En revanche, la déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts (déduction "Borloo social") est applicable au Scellier "social" à condition de respecter notamment les plafonds de ressources des locataires et le fait que le locataire soit une personne autre qu'un ascendant ou descendant du contribuable.
Le cumul, pour le même bien immobilier, avec les réductions d'impôt ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques n'est pas possible. Par contre, la déduction fixée à 26% des revenus bruts, pour les logements situés en zone de revitalisation rurale est cumulable avec la loi Scellier.