Enfin des prospectives sérieuses !

Le Crédit Foncier est un établissement totalement tourné vers l’immobilier. Cet établissement connaît parfaitement ce marché pour le pratiquer depuis trop longtemps pour afficher des « scoops » de façade comme certains établisements financiers pluridisciplinaires (HSBC en particulier qui mérite la palme de la prévision approximative renouvelée).

Première indication: (qu’il est souhaitable de rappeler ici pour tout les pessimistes sous Prozac)  le déficit en matière de logement existait avant la crise et il est amplifié par cette dernière pour atteindreun déficit cumulé de production de logements sur 10 ans estimé à 1,7 million. Ceci exclu tout krach immobilier en France (pour mes lecteurs ce constat a été fait dès Février 2008 dans ce blog)

Second constat : En période de crise la solvabilité des acquéreurs potentiels dictent les produits en situation de résistance. Certes il n’y aura pas de hausse mais l’on note, dès à présent, que la qualité réelle du bien reste le seul élément de maintient tarifaire. Les transactions sur des produits de qualité médiocre chutent sensiblement (pour mes lecteurs ce constat a été fait dès Février 2008 dans ce blog)

Marché résidentiel

Évolution des prix de vente pour 2009

Marché des biens d'exception

Stabilité

Marché des biens de standing en situation recherchée

0% à -5%

Marché des biens de standing en situation banale

-5% à -15%

Marché des biens courants en situation dépréciée

-10% à -20%

Source : Crédit Foncier.

Troisième indication : Le Crédit Foncier a également classé la capacité de résistance à la crise, des principales villes françaises, en se basant sur des critères objectifs tels que le dynamisme, la démographie, l'attractivité économique , l'aménagement du territoire et les moyens de transport. Cinq grandes catégories émergent, allant de B+ pour les agglomérations qui ont une bonne résistance à C pour celle qui en ont une plutôt médiocre. Selon que la villes où vous souhaitez vendre ou acheter se situe dans l'une ou l'autre de ces catégories, les transactions devraient baisser plus ou moins fortement. 

Les villes qui résistent et les autres

rang

score

villes

1

b+

 Toulouse, Caen, Strasbourg, Cannes, Nice, Montpellier, Lyon, Nantes 

2

b

 Annecy, Compiègne, Chambéry, Grenoble, Rouen, Rennes, genève-Annemasse, Aix en Provence, Brest, Albi, Quimper, Bordeaux, Bayonne, Biarritz, Poitiers, Marseille, Lille, Valenciennes, Le Havre, Evreux, Vannes, Nîmes, Perpignan, Dijon, Orléans, Angers

3

 b-

 Niort, Pau, Agen, Montbéliard, Toulon, Belfort, Valence, Macon, Chalons en Champagne, Chaumont, Reims, Arras, Nancy, Metz, Auxerre, Avignon, Besançon, Clermont-Ferrand, Mulhouse, Bourges, Le Mans, Laval

4

c+

 Limoges, Montauban, Beauvais, Nevers, Troyes, Saint-Etienne, Charleville, Auch, Cahors, Foix, Aubenas, Calais, Angoulême, Dunkerque, Carcassonne

5

 c

 Brive, Périgueux, Vesoul, Rodez

Légende : b+, b et b- = bonne résistance à la crise; c+ ou c = résistance médiocre.

Quatrième indication : La dégradation des prix est fonction de la distance réelle entre le centre ville (ou cœur d’agglomération) et le lieu géographique du bien à la vente. Plus le logement est éloigné du centre-ville, plus son prix de vente chute. Le Crédit Foncier a pris l'exemple de Toulouse (les prix reculeraient de 0% à -5% dans le cœur de la ville, de -10% à -15% en 1ère périphérie et de -10% à -20% en 2ème périphérie). Ce mouvement est général et se vérifie aussi en Ile-de-France avec une bonne résistance de Paris, une résistance moyenne en 1ère couronne et une résistance beaucoup moins forte en 2ème couronne. 

Cinquième (et dernière prévision) : Le marché immobilier neuf, dont les ventes ont plongé de 37% en 2008, est en mesure, selon cette étude, de relever la tête en fin d'année. Ceci grâce aux nouvelles mesures gouvernementales, comme le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) qui peut être cumulé avec des aides locales et le dispositif locatif Scellier.

Seule condition majeure invoquée : que l'offre s'adapte à la demande. En effet, malgré la flexion des taux, les prix de vente restent trop élevés pour la majorité des acquéreurs. Il importe donc de trouver des sources d’économie (optimisation des surfaces, abandon des prestations superflues, modes constructifs plus économes et renégociation des prix du foncier sont les cibles d’économies potentielles évoqués).

Le Crédit Foncier propose ainsi une vision réaliste du marché pour les mois à venir. Il est à noter que dans le même temps ORPI a produit une enquête du CREDOC d’où il ressort clairement que la décision d’achat n’est pas liée, pour le plus grand nombre des acquéreurs potentiels, directement à la baisse du prix (espéré par de nombreux blogueurs) mais corélé par l’amélioration des salaires qui eux, hélas, ne sont pas d’actualité.