Résidences de tourisme ; encore des ruptures de baux !

Des avantages fiscaux importants.

Depuis plusieurs années déjà, acquérir, un appartement dans une résidence de tourisme peut permettre de réaliser des économies d’impôt substantielles. Les spécialistes de la défiscalisation sont prêts à démontrer que les candidats investisseurs pourront bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu allant de 20 à 40 % du prix d’acquisition. Intéressant n’est ce pas ?

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux (bien réels), l'acquéreur est tenu d’ investir dans une Résidence de Tourisme Classée située en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) et louer son bien, non meublé, dans le mois qui suit la date d'acquisition ou d'achèvement, pour au moins 9 ans, à un gestionnaire unique, si possible un professionnel de résidences de tourisme.

Des contreparties pas toujours bien analysées

Ce montage repose sur un principe simple : dans un contexte touristique fort, vous vous engagez à mettre à disposition votre logement aux vacanciers par le biais d’opérateurs professionnels gestionnaires de résidences (quasi) hôtelières dans laquelle vous avez réalisé votre investissement.

La France est la seconde destination touristique la plus visité en Europe et notre parc d’accueil résidentiel de mauvaise qualité et diverses zones touristiques éloignées des cités connues en sont totalement dépourvus ; cette défiscalisation permet d’en favoriser le renouvellement et d’augmenter le nombre de lits disponibles dans divers secteurs géographiques communément appelées ZRR (zone de revitalisation rurale).

Malheureusement les exploitants chargés par les promoteurs de prendre l’exploitation de ces résidences ne sont pas toujours de vrais professionnels du tourisme. L’on assiste à des ruptures des engagements contractuels de quelques gestionnaires devant les difficultés à remplir les résidences et à rentabiliser leurs exploitations (trop souvent saisonnières).

Des exploitants en rupture de contrats.

La pire situation est la liquidation judiciaire. Un exemple concret avec la faillite récente de TRANSMONTAGNE. Il s’agit ici d’un opérateur concentré sur les activités montagne (exploitation de remontés mécaniques et résidences de tourisme) qui n’a pu « couvrir » les loyers au motif principal d’absence chronique de neige l’hiver 2006/2007. Résultat ; plus d’un millier d’investisseurs ont été privés de revenus et ont vu leurs défiscalisations remis en question. Une catastrophe pour ces familles qui, sans naïveté, ont investit dans de prometteuses stations alpines…touchées par le réchauffement de la planète. Deux ans, avec l’abondance de neige vécue cette année, tout ceci peut paraître surprenant. Les aléas climatiques restent l’une des préoccupations majeures de ce type d’investissement.

Pour une partie de ces investisseurs le cauchemar à pris fin avec la reprise de leurs logements par EUROGROUP. Cet exploitant a relancé l’exploitation de plusieurs résidences au terme de négociations serrées de la part de ce professionnel qui a su convaincre les propriétaires à louer leurs biens sur des bases plus raisonnables.

La principale cause est le montant des loyers offerts lors des engagements initiaux. Des loyers élevés, qui, à la moindre difficulté de gestion entrainent des impayés partiels ou totaux et des volontés de ruptures au terme de la première échéance du bail (généralement il s’agit d’un bail de 3/6/9 renouvelable au terme de 3 ans par tacite reconduction).

Ainsi a souhaiter agir ODALYS auprès des investisseurs d’une magnifique résidence rurale située au cœur du Lot. Bien mal lui en a pris car cet exploitant connu est tombé sur plus habile ; les acquéreurs et le promoteur ont engagés un recours et l’exploitant n’a pu que concilier sur la pression et la pugnacité des plaignants. Il s’agissait en l’état d’un manquement manifeste de professionnalisme de la part de cette enseigne qui, pour divers motifs, n’exploite pas le potentiel locatif de cet ensemble touristique ; tout ceci malheureusement au dépens des propriétaires.

Une nouvelle affaire occupe les médias. Une résidence de tourisme nichée dans un charmant petit village des Pyrénées a proximité des stations de ski d’Ax les thermes est atteinte, à son tour, par la démission de son gestionnaire. La société GRAND BLEU. Celle-ci, après trois ans d’exploitation, ne souhaite plus gérer cette résidence. Pour être complet GRAND BLEU  précise dans un courrier récemment adressés aux propriétaires, qu’elle veut bien consentir à continuer la gestion, si les propriétaires acceptent une diminution sensible des loyers reversés.

Nous sommes, encore une fois, face à un abandon des engagements initiaux. Les écrits n’ont plus vraiment de valeurs et les avocats trouveront là matière à plaider.

Y a-t-il des solutions ?

Il importe cependant que cette hémorragie cesse car naturellement elle provoque des drames financiers pour de nombreux petits investisseurs et surtout elle affaiblie durablement un « modèle économique » qui mérite de perdurer (il vient d’être prolongé jusqu’en 2012).

Pour cela trois modifications doit être apportées à cette loi.

1.   La mise en place d’une garantie d’exploitation cautionnée. Il appartient à la profession de provisionner les risques liés à des passages à vide dans un cycle d’exploitation de 9 années. Si, en effet, une zone de nos montagne est atteinte d’une absence de neige il est évident que le faible taux de remplissage affaiblira les résultats économiques de l’exploitant sur la période considérée. De même, une forte sécheresse peut démotiver les touristes à fréquenter les plages du midi de la France…au profit, par exemple de la montagne en été. Nous avons vu également cela en 2004 lors de la sécheresse.

2.   Une obligation de garantie nécessitera un audit objectif préalable du site et des capacités réelles d’exploitation. Trop souvent les gestionnaires de ces résidences « apprécient » avec approximation les paramètres climatiques ainsi que les évolutions (im) prévisibles d’un secteur. En effet cette loi est sous tendue par l’implantation de ces résidences dans des zones de revitalisation rurale. Par définition la revitalisation ne peut se faire que si les élus apportent d’une part aide et soutien (logistique et financier) à l’implantation de ces résidences et si d’autre part les investisseurs acceptent, en contrepartie des avantages liés à l’importante défiscalisation de faibles loyers.

3.   Que les loyers annoncés comportent une présentation objective d’un compte d’exploitation prévisionnel d’un cabinet comptable indépendant validé conjointement par l’exploitant. En effet l’on assiste à la présentation par des « conseillés patrimoniaux » de « solutions » très souvent prometteuses où le montant élevé du loyer prévisionnel (autour de 4.5% ht/an du montant investit) couvre 80 à 90% du montant emprunté par l’investisseur. Ce schéma (attractif) est donc remis à très court terme en question en raison des réalités économiques et des aléas souvent négligées. Il est facile, pour un audit indépendant, d’étudier et d’authentifier un compte d’exploitation prévisionnel sur des bases réalistes. Les chiffres sont ténus ; pour une exploitation réduite à 6 voire 4 mois de l’année, même avec un taux d’occupation élevé il est impossible de verser en constant des loyers forts sans mettre à mal les comptes de l’exploitant.

Des pratiques occultes à proscrire ;

Les bases économiques présentées aux investisseurs masquent des sujets financiers peu orthodoxes. Ainsi il en est des « subventions d’exploitation » versées aux exploitants. Cette « dotation » leurs permettent de financer le mobilier mais également trop souvent) une partie des loyers initiaux. A cela s’ajoute les décalages des loyers versés généralement à termes échus (ce qui apporte en résumé une trésorerie positive d’une première saison). Ces « coutumes » sont scandaleuses quand l’on sait qu’elles s’opèrent par transfert d’une partie des fonds d’acquisition en dotation d’exploitation. Il est temps de mettre de l’ordre dans ces pratiques. N’en déplaise aux promoteurs opportunistes qui construisent, trop souvent, des résidences sur des sites totalement inadaptés à la captation touristique.