Rapport "Demographia" 2009 sur les prix du logement anglo saxon

Par la faute d'un emploi du temps absolument démentiel, je n'ai pas pu travailler pour le blog de tout le week-end. Tous mes projets sont en retard. Qu'importe, d'autres bossent pour moi ! Ainsi, Wendell Cox, avec la complicité d'Hugh Pavletich, vient de publier son 5ème rapport annuel sur l'accessibilité financière du logement dans le monde anglo-saxon (PDF).

Chaque année, le produit s'améliore. Ce sont pas moins de 265 marchés des principales agglomérations des 6 principales nations anglo saxones (USA, Canada, Irlande, Australie, Nouvelle Zélande, Grande Bretagne) qui sont passés au crible. Il faudra bientôt parler du "Cox-Pavletich" comme on évoque le rapport annuel de la cour des comptes, ou le classement "fortune 500": un grand classique à ne manquer sous aucun prétexte.

Cette année, un commentaire détaillé a été ajouté sur la crise financière qui secoue les économies occidentales.

L'on y découvre que, malgré la chute actuelle, les prix du logement des villes les plus chères restent prohibitifs en comparaison des revenus des foyers de la zone concernée : le potentiel de baisse en fonction de l'intensité de la contraction du crédit à venir, reste important. La déflation immobilière n'est pas prête de s'arrêter ! 

Wendell Cox revient, chiffres à l'appui, sur une des thèses que nous sommes encore assez peu nombreux à soutenir en France: si le droit des sols des USA avait été partout du même type que celui que l'on trouve dans des agglomérations comme Houston, c'est à dire de type "réactif" à la demande de logement, alors la bulle immobilière ne se serait pas formée, ou si peu, et, malgré la présence de pratiques de crédit plus que douteuses outre Atlantique, la bulle de crédit qui aurait éclaté aurait été bien moins sévère et aurait été cataloguée comme une crise mineure parmi d'autres. Schéma extrait du rapport:

Un bon schéma vaut mieux que mille mots

Nb. Les droits du sols "réactifs" ou "adaptatifs" (responsive) sont ceux où les règles d'affectation de l'usage des sols tendent à s'adapter facilement à la demande de logement. Les droits du sols "impératifs" (prescriptive) sont ceux où l'affectation du sol est prédéfinie par des "plans" généralement conçus par des bureaucraties agissant sous la pression d'intérêts locaux visant à préserver la tranquilité des foyers déjà établis et à augmenter artificiellement la valeur des propriétés existantes au détriment des nouveaux entrants sur le marché du logement.

Une illustration de la différence de comportement des marchés "prescriptifs" et des marchés "adaptatifs" est fournie par ce graphe, qui montre sans ambiguité que, selon la formule de Paul Krugman, "In Flatland, a Housing Bubble can't even get started".

L'on y voit que le ratio "montant médian des transactions/revenu médian des ménages" des marchés au droit du sol "adaptatif" s'est assez peu écarté de sa moyenne historique (+20% au sommet de la bulle), alors que les marchés "prescriptifs", l'on devrait plutôt dire "restrictifs", ont vu en moyenne ce ratio augmenter de 80%... En partant de plus haut, ce qui laisse à penser que même en temps de crédit peu extensif, les droits du sol prescriptifs imposent déjà un léger surcoût aux acheteurs.

Les connaisseurs du marché Français noteront que chez nous aussi, de 1997 à 2007, les prix du logement ont augmenté de 80% par rapport au revenu médian des ménages (source ADEF). Devinez maintenant quelle est la nature de notre droit des sols ?

Tous ces éléments chiffrés tendent à valider une partie des éléments de mon ébauche de  "loi de formation des bulles immobilières":

Pour qu'une bulle immobilière se forme, il faut que se trouvent réunis quatre facteurs:

1. Une période de confiance en l'avenir, généralement marquée par une croissance au moins "normale", voire "forte".
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2. Une démographie du nombre de foyers en hausse, ce qui peut se produire à la fois du fait de la hausse générale des populations, mais aussi de la baisse du nombre de personnes par foyer. Ce phénomène peut être accentué par d'importantes migrations internes qui renforceront la bulle en certains endroits.
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3. Un crédit abondant et bon marché, quelles qu'en soient les causes (crédit "naturellement bon marché" ou "artificiellement subventionné par l'état").
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4. Des réglementations du sol ou de la construction rendant difficiles l'édification de logements neufs en quantité adaptée à l'accroissement de la demande des ménages.

En Grande Bretagne, en Australie, en Nouvelle Zélande, une prise de conscience est en train de se produire en faveur d'une libéralisation au moins partielle des règles encadrant le foncier constructible.  Et en France ? Je vous livre un extrait de l'éditorial de l'économiste du logement Joseph Comby, qui ne passe pourtant pas pour un libéral forcené, doux euphémisme, dans le dernier numéro (n°136) d'études foncières :

A Paris, après la bulle spéculative (NdVB: de la fin des années 80), la phase de résistance des propriétaires avait ainsi duré cinq ans, de 1992 à 1996. Cela n’avait pas empêché les prix de retomber à leur niveau d’équilibre, hors anticipations, mais la reprise sur des bases plus saines (NdVB: Plus saines ? Discutable !!)avait été retardée d’autant. Ne renouvelons pas les erreurs d’il y a quinze ans. Cessons une bonne fois de soutenir artificiellement la demande, d’ailleurs nous n’en avons plus les moyens. Attaquons-nous sérieusement aux blocages de l’offre, à commencer par le foncier. Il a monté plus vite que l’immobilier, il devra redescendre plus vite et retrouver ses niveaux d’il y a huit ans. Non par des artifices, mais par une production massive de droits à bâtir mis effectivement sur le marché.

Je n'aurais su mieux dire ! Les mentalités sont en train d'évoluer. Je commence à croire possible un assouplissement (à défaut d'une libéralisation) de notre droit des sols en faveur de la construction.

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Les thèmes abordés ci dessus sont largement développés dans ma rubrique "aménagement" et dans celle consacrée au logement.

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