Bonne résistance de l'immobilier parisien

(dépêches)
Paris résistera mieux au recul des prix de l'immobilier
22 janv 2009 - il y a 1 heure 53 min - Juliette Rouillon
Le marché immobilier 2008 d'Ile-de-France a été marqué par une bonne résistance des prix mais le volume d'activité a chuté de 15%, selon les données provisoires de la Chambre des Notaires qui anticipent une évolution semblable en 2009.
Après dix années de hausse, les prix ont encore augmenté de 4 à 5% dans Paris intra-muros l'an dernier, alors qu'ils se sont stabilisés en Petite Couronne et ont baissé en Grande Couronne, de 4 à 5% pour les maisons et de 1 à 2% pour les appartements, ont précisé les notaires d'Ile-de-France dans un communiqué.
Sur toute la France, les prix avaient reculé de 3,1% en moyenne, selon les estimations publiées la semaine dernière par la Fédération nationale de l'Immobilier (Fnaim).
Les premiers mois de 2009 en Ile-de-France devraient refléter les tendances des derniers mois de 2008, avec un marché "atone en nombre de transactions sur fond de stabilisation, voire de baisse légère des prix", estiment les notaires.
Mais la bonne résistance de Paris et de la proche banlieue au mouvement de baisse des prix constaté au niveau national devrait se poursuivre dans les mois à venir, selon les notaires.
Ils tablent sur un recul des prix de 2 à 3% au premier semestre et d'environ 5% sur l'ensemble de l'année à Paris et en première couronne et de 5 à 11% en grande couronne, alors que la Fnaim table sur un recul de 6-10% sur l'ensemble du pays.
Face à une demande d'accession à la propriété qui reste très forte à Paris et dans sa proche banlieue, l'offre de logements est globalement beaucoup trop faible, soulignent les notaires.
"Le déficit actuel ne sera résorbé qu'avec une forte relance de la construction sur plusieurs années. Avant que cet équilibre ne soit atteint, et quelles que soient les baisses conjoncturelles qui peuvent être enregistrées en 2009, les prix resteront structurellement orientés à la hausse", prédisent-ils.
"Pour nous, c'est l'insuffisance de l'offre qui déséquilibre les marchés et qui fait cette résistance des marchés", a déclaré à Reuters le président de la Chambre, Jean-François Humbert, en marge d'une conférence de presse. Face à des besoins estimés à 60.000 par an les constructions n'ont été que de 35.000 en 2008.
En revanche le nombre des transactions devrait reculer encore de 10% en 2009 en Ile-de-France, à 280.000 unités, estiment les notaires.
"Nous ne programmons pas d'accélération de la baisse des volumes de transactions. Pour nous, la phase la plus récessive est la phase actuelle. Nous pouvons espérer que les mesures de relance prises par les pouvoirs publics feront leur effet vers la fin de l'année", estime le président de la Chambre.
RALENTISSEMENT ACCENTUÉ AU 4E TRIMESTRE 2008
Les notaires espèrent également une ouverture plus large du crédit et une accentuation de la baisse des taux cette année, qui sont passés de 5,40% début 2008 à 4,60-4,70% après les baisses de taux directeurs de la Banque centrale européenne.
"On assiste à une décrue des taux d'intérêt qu'on aimerait plus rapide", déclare le président de la Chambre, notant que les banques demandent 10 à 20% d'apport pour un prêt immobilier et que la durée des prêts s'est nettement raccourcie.
En 2008, la tendance au fort ralentissement des marchés immobiliers, entamée l'été dernier, s'est confirmée au cours du troisième trimestre 2008, puis accentuée au quatrième trimestre.
En effet, sur les seuls mois d'octobre et novembre, la contraction des volumes a été brutale, de 25%, par rapport à la même période 2007, alors que la hausse des prix s'est poursuivie à Paris au 4e trimestre quoiqu'à un rythme très atténué (+0,9%), selon les données provisoires de la Chambre des Notaires.
Parallèlement, en Petite Couronne, la stabilisation des prix s'est confirmée au 4e trimestre, avec une hausse de 0,2% en moyenne (+0,5% pour les appartements et -0,5% pour les maisons).
Mais en Grande Couronne, la correction s'est accentuée, avec une baisse des prix de 2,5% tous logements confondus, plus forte pour les maisons (-3,5%) que pour les appartements (-1,5%).
Les données définitives pour le 3e trimestre ont fait ressortir une baisse de 20% du volume, avec 42.600 transactions, ce qui ramène l'activité à son niveau d'il y a 10 ans (1998). La baisse a été plus forte à Paris (-25%) qu'en banlieue (-18%).
Les prix en revanche avaient continué à croître sur la période, de 7% à Paris, 2,5% en Petite Couronne et 1,1% en Grande Couronne, selon l'indice Notaires/Insee.
A l'intérieur de Paris, les hausses de prix ont oscillé entre 1,5% dans le 13e arrondissement (6.090 euros/m2) et 11% dans le 6e arrondissement (10.200 euros/m2), la moyenne des prix dans la capitale s'étant fixée à 6.630 euros par m2.
La contraction du marché immobilier conduit à des difficultés au sein des études de notaires, dont certains devraient être amenés à réduire leurs effectifs, via le non renouvellement des CDD et des réductions de temps de travail.
Edité par Jacques Poznanski
Après dix années euphoriques, l'immobilier ancien baisse en France
22 janv 2009 - il y a 21 min - Véronique BUTTIN
Après dix années euphoriques, qui ont vu les prix doubler, le marché de l'immobilier ancien en France, à l'exception notable de Paris, chute tant pour les transactions que pour les prix.
Les chiffres publiés jeudi par la Chambre des notaires de Paris-Ile-de-France confirment les estimations récentes des plus grands réseaux d'agences immobilières.
Pour la seule région Paris Ile-de-France, la Chambre des notaires annonce une stabilité des prix pour 2008 par rapport à 2007 et prévoit une baisse de 5% en 2009. Ces chiffres, les derniers à être publiés, sont incontestables puisqu'ils enregistrent toutes les ventes définites.
Un peu plus tôt dans le mois, la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) avait annoncé une chute des prix de 3,1% en 2008 et de 10% pour 2009.
Orpi, premier réseau de France, a enregistré une baisse entre 3 et 5% en 2008 et prédit une nouvelle baisse entre 5 et 10% pour 2009. Quant à Century 21 (Nexity), le réseau estime que la chute sera comprise entre 6 et 10% en 2009 après une baisse de 1,63% en 2008.
Ces baisses - plus sensibles pour les maisons que pour les appartements - rappellent celles de la précédente crise de l'immobilier lorsque les prix avaient chuté de 40% entre 1991 et 1997, avant de connaître une hausse ininterrompue avec un record de +15,5% en 2004.
Outre les prix, l'activité du secteur est également en chute libre. Nationalement, "les transactions ont chuté de 18% en 2008", relève Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X Nanterre, passant de plus de 700.000 à 575.000.
Pour la région IDF, les notaires en prévoient 180.000 en 2009 contre 202.000 en 2008, soit une baisse d'un peu plus de 10%, après une diminution de 16% par rapport à 2007 (235.000).
Cette baisse d'activité se traduit immédiatement par un nombre important, évalué de 25 à 30 % pour 2009, de fermetures d'agences immobilières.
Dans ce tableau sombre - pour les vendeurs - une seule exception notable échappe à la baisse, Paris où les prix continuent d'augmenter. Selon les notaires, la hausse a atteint 4 à 5% en 2008.
Pour Bernard Cadeau, patron d'Orpi, le marché de la capitale est atypique, "la demande y est encore sensiblement supérieure à l'offre", contrairement au reste du territoire.
En outre, "sur Paris, il y a une très forte proportion de ménages qui ne recourent pas, ou peu, à l'emprunt pour acheter", fait remarquer Michel Mouillart, mettant ces acheteurs à l'abri de la question du prêt.
De fait, le retour de l'activité dans l'immobilier dépendra surtout de l'attitude des établissements bancaires envers les acquéreurs. Avant la crise, les banques rivalisaient pour prêter pour un achat immobilier, s'assurant ainsi la fidélité d'une clientèle sur des années.
Depuis l'effondrement des marchés - et singulièrement du secteur bancaire - "les banques qui prêtaient avec des taux d'apport personnel très bas, sont aujourd'hui beaucoup plus exigeantes en matière d'apport personnel", explique Michel Mouillart.
"C'est mécanique", ajoute Bernard Cadeau, "99,9% du marché immobilier, c'est le crédit, si les banques ne prêtent pas, les ventes continueront à d'effondrer". "C'est un phénomène d'urgence pour 2009", ajoute-t-il, car "la demande existe toujours, mais 20 à 25% de nos clients n'ont pas pu réaliser d'opération immobilière en 2008 faute d'obtenir un crédit".
Cependant, la sortie de crise ne pourra intervenir que "lorsque les acquéreurs et les vendeurs seront rassurés sur leur avenir", insiste Michel Mouillart.