Copropriétés : le pouvoir d’achat des syndics au beau fixe

“Ma petite entreprise… ne connaît pas la crise…”. C’est bien ce qui semble être le cas des administrateurs de biens - syndics - aujourd’hui en France.

Les petits cabinets indépendants se font racheter à prix d’or ; les moyens copient les méthodes des gros, avec l’oeil rivé sur le résultat financier plutôt que sur la qualité de gestion ; les gros roulent des mécaniques et copinent avec les grands réseaux bancaires : FONCIA rejoint le giron du groupe Banque Populaire, LAMY-GESTRIM celui de la Caisse d’Epargne, URBANIA est chez BNP Paribas…

Forts de leur position dominante et de ce jeu illisible de fusions / rapprochements tous azimuts, les syndics continuent pour leur grande majorité à enfoncer encore un peu plus un nombre croissant de copropriétaires déjà exsangues, par l’application d’honoraires tout simplement aberrants !

Jugez plutôt…

Comment sont calculés les honoraires de syndic ?

Pour commencer, rappelons quand même qu’on estime à près de 8 millions le nombre de logements en copropriété en France. Juteux potentiel ! Jusqu’en 1986, les honoraires que les syndics pouvaient appliquer aux copropriétés étaient encadrés par les pouvoirs publics. A partir de cette année-là, nous sommes passés de tarifs réglementés à la liberté contractuelle. En gros, les syndics pouvaient dorénavant librement négocier avec leurs clients le prix del’ensemble de leurs prestations.

Passons sur le fait que, d’évidence, la négociation avait peu de chances de s’équilibrer au profit des copropriétaires, face à des professionnels disposant d’arguments bien rodés et de temps en quantité suffisante pour les exposer. Lorsque l’on ne connaît pas la réglementation applicable en matière de vote en assemblée générale, de traitement des impayés, de travaux, d’assurance dommages-ouvrages…, on n’a finalement pas d’autre choix que de payer un professionnel en espérant qu’il servira au mieux les intérêts de son client…

Comparer les contrats de syndic ? Bel effort, mais voué à l’échec pour les néophytes, tant les syndics se sont efforcés de les rendre illisibles et difficilement comparables les uns avec les autres.

Alors justement, que retrouve-t-on normalement dans tout contrat de ce type?

- D’une part, des frais engagés au titre de la mission de “gestion courante”, facturés au lot d’habitation (ex. 150 € / logement / an).

- D’autre part, ce qu’on appelle des “prestations particulières”, c’est-à-dire toutes les interventions que le syndic considèrera comme étant faites “en plus”, au-delà de ce que demanderait selon lui la stricte gestion courante. Ces prestations sont facturées à l’unité (au courrier, au pourcentage de travaux, à la vacation - heure de travail - …)

Abus en pagaille

Le problème, c’est précisément que l’on a laissé pendant 20 ans cette appréciation du contenu de la gestion au seul arbitrage… du syndic ! Celui-ci était donc juge et partie : c’est lui qui expliquait (plus ou moins clairement) en quoi consistait son action,lui encore qui définissait les limites de son travail, et lui enfin qui fixait la valeur de ce travail en espèces sonnantes et trébuchantes !

D’où une déferlante d’abus en tous genres, pas toujours faciles à mettre en évidence, mais toujours très préjudiciables aux copropriétaires : pour faire simple, cela allait du non-respect des dispositions prévues au contrat jusqu’aux pratiques franchement frauduleuses, en passant par la sur-facturation chronique de prestations fantômes…

Les syndics continuaient ainsi à faire preuve d’une imagination sans cesse renouvelée (et qui force le respect !)… jusqu’à ce que le Conseil National de la Consommation décide d’entrer dans le bal.

L’avis du CNC

Le 27 novembre 2007, le CNC a publié un avis important venant sanctionner ces pratiques, et recommandant notamment que les pouvoirs publics incitent les syndics à respecter une définition commune de la mission de “gestion courante”. Il était question de rapatrier dans cette mission standard toute une série d’interventions jusque-là facturées au titre des prestations particulières (et donc “en plus”), ceci afin de mettre fin aux abus les plus criants et de permettre aux copropriétaires de pouvoir comparer plusieurs contrats sur une base commune.

Et c’est là qu’intervient le Gouvernement, en la personne de Luc Chatel (bigre !) qui donne aux syndics un an pour se mettre en conformité avec l’avis (diantre !), faute de quoi sera pris un arrêté (sacrebleu !).

Petit détour rapide par la hiérarchie des normes : un arrêté, en droit, c’est du vent, à peu de choses près, notamment par rapport à ce que la situation permettait d’envisager. Les pratiques abusives de nombreux syndics étaient largement battues en brêche, le contexte socio-économique laissait penser que le budget des ménages ne pourrait pas faire indéfiniment illusion… et les syndics se retrouvent “menacés” par un arrêté, qui plus est hypothétique !

Trucs, combines et astuces à foison

Les syndics s’en sont parfaitement rendus compte, et se sont donc efforcés de donner le change avec pour principal objectif de contourner les recommandations de l’avis.

Les exemples d’abus sont innombrables, mais voici ce qu’on peut aujourd’hui trouver de façon courante dans les contrats. Florilège :

- création de prestations particulières pour le moins évasives (ex. “mise à jour des fichiers”) : ???

- une remise en concurrence des entreprises en charge de l’entretien est prévue, mais elle sera “périodique”, sans plus de précisions ; c’est tous les combien, ça ?

- envoi d’une mise en demeure de payer (c’est-à-dire un simple recommandé avec accusé de réception) : 37 € (hors taxes).

- le contrat prévoit - dans le meilleur des cas - les modalités de révision des prix d’une année sur l’autre, mais uniquement sur les honoraires de gestion courante. Résultat : la révision des clauses particulières n’étant pas encadrée, on constate des augmentations de 70, 80 voire 97% d’une année sur l’autre. Et dire qu’on se plaint de l’inflation et de l’augmentation du coût du panier de la ménagère !

- la souscription d’un crédit collectif pour travaux facturée 15 000 €, et pour lequel le syndic refuse toute baisse, au motif que “Vous n’avez jamais eu recours à ce type de crédit”… Et pour cause, à ce prix-là ! Malheureusement, crise économico-financière aidant, il va devenir difficile d’engager des travaux sans contracter de prêt…

- facturation de “toute réunion supplémentaire”, sans que le nombre standard de réunions comprises dans le forfait de gestion courante soit précisé : porte ouverte à des dérapages comptables !

- un des points fondamentaux de l’avis, c’est que la tenue de l’assemblée générale ordinaire doit être intégrée dans la mission de gestion courante. Or, pour qu’un maximum de monde soit présent, les AG sont logiquement organisées à partir de 18h, soit bien souvent en heure non-ouvrable. Une pratique courante revient donc à majorer l’heure de travail du syndic de 50% en heure non-ouvrable, puis d’appliquer une nouvelle majoration de 50% à partir de 20h… Conclusion : une AG devant être gratuite est au final sur-facturée, ni vu ni connu…

- un autre point qui a longtemps fait débat tourne autour de la mise à jour du carnet d’entretien de la copropriété, qui selon le CNC doit pour l’essentiel faire partie de la gestion courante. On se trouve souvent face à des syndics qui font certes disparaître ces frais des prestations particulières, mais les rapatrient dans les honoraires de gestion courante qui soudainement augmentent (tiens, tiens)… Certains syndics vont même jusqu’à accorder, grands seigneurs, une ristourne tout en revendiquant toutefois qu’ils continueront à facturer toute mise à jour du carnet d’entretien (ex. un carnet facturé 2 300 € / an passe à 500 € / an… qui sont donc toujours 500 € de trop !).

Cerise sur le gâteau : n’oublions pas que l’Etat vient de renflouer à grand renfort de millions d’Euros un certain nombre de banques, elles-mêmes propriétaires des principaux cabinets de syndic évoqués au début de cet article, et tout ça sans même demander de contrepartie en termes de sièges au conseil d’administration… Pas de panique : René Ricol veille…

“Mais que fait la police ?”

Au final, à quoi peut-on attribuer l’inaction des pouvoirs publics, particulièrement criante quand des millions de copropriétaires tentent péniblement de joindre les 2 bouts :

- fatalité et manque de volontarisme politique ?

- victoire de la vulgate libérale, en vertu de laquelle le Marché est roi (et impitoyable) ?

- concours d’incompétence ?

- complaisance des pouvoirs publics, comme le laisse penser ce petit bijou de realpolitik ?

David