Crise de l’immobilier : la maladie de la pierre

Plus une journée sans voir un quotidien, un magazine ou un journal télévisé aborder la crise économique et la crise immobilière. On parle de « grande crise », de « krach de l’immobilier » et, d’une façon pourtant presque antinomique, d’une augmentation terrible du coût d’accès à la propriété. On ne compte plus également les prévisions de chute brutale et spectaculaire des prix de l’immobilier.

Les théories mettant en évidence la possibilité de voir une baisse de prix de plus de 30% sur l’ensemble du territoire paraissent largement discutables. Comme nous l’avons vu dans un article précédent (Crise de l’immobilier : tous aux abris ?) , le scénario d’une accélération progressive de la baisse avancée ici-même parait de plus en plus probable. De nombreux éléments statistiques conjoncturels sont venus confirmer notre analyse. 

Un déficit structurel du côté de l’offre et une demande vigoureuse

Tout d’abord côté offre, les niveaux atteints en France restent faibles par rapport à ceux connus aux Etats-Unis ou en Espagne, deux pays aujourd’hui fortement touchés par la crise immobilière et qui vont rapidement connaître des baisses de prix à deux chiffres. Les données publiées fin septembre par le service statistiques du Ministère de l’environnement sur le nombre de mises en chantier de logements en France ne fait que confirmer cet état de fait. Entre le mois de juin et le mois d’août, la baisse est de 13,1% par rapport à la même période un an plus tôt pour atteindre 106 689 unités. Sur la même période, le nombre de permis de construire a chuté de 19,6% à 118.988 autorisations.

La situation ne devrait d’ailleurs pas s’améliorer puisque selon la même source, le nombre de mises en chantier est en repli de 9,5% à 394.726 unités entre septembre 2007 et août 2008, passant sous la barre symbolique des 400.000 logements, et le nombre de permis en chute de 16,0% à 480.793 unités. Les rythmes de construction en France, en baisse continue depuis un an, devraient agir comme un stabilisateur de prix.

Côté demande, comme nous l’avions signalé lors du précédent article, le système français d’accession à la propriété affiche des conditions de sécurité parmi les plus strictes des pays développés. L’inflexibilité des prêteurs concernant les conditions de solvabilité des emprunteurs, la part de l’apport personnel et la structure de la dette des ménages sont autant de garde-fous contre une vague massive de faillite personnelle. En outre, comme nous l’avions également indiqué, le resserrement massif et brutal du crédit (le credit crunch) n’est toujours pas intervenu – ce qui ne signifie pas qu’il n’interviendra jamais- bien que depuis 2007 une large partie des primo-accédants soit exclue du marché. L’Observatoire Crédit Logement/CSA met en évidence une baisse des durées moyennes des crédits contractés dans ce but (un peu plus de 218 mois en septembre dernier) qui devrait logiquement aboutir à voir les moins de 35 ans mettre entre parenthèse leur projet d’achat.

Cette enquête nous apprend également que contrairement à de nombreuses idées généralement colportées dans la presse, le coût moyen des opérations diminue depuis le début de l’année, en grande partie « sous l’effet de la baisse du coût des opérations réalisées dans l’ancien ». Cet élément, combiné à une part de l’emprunt dans le financement d’achat en baisse, aboutit à une solvabilité des ménages français depuis 2007 qui ne s’est que peu dégradée.

La pierre comme valeur refuge 

En outre, le prix de l’immobilier peut paradoxalement profiter de l’écroulement des banques et des marchés financiers. En effet, bien que la perception d’un arbitrage de placement pierre/marchés d’actions soit largement obsolète, une partie des Français pourrait préférer réaouller ses ressources vers l’immobilier et soutenir ainsi la demande intérieure. C’est ce que laisse croire l’étude Explorimmo réalisée avec LH2, réalisée les 10 et 11 octobre, qui montre qu’une large majorité des Français estime plus sûr de placer son argent dans un bien immobilier (61%) plutôt qu’à la banque (27%). Dans le détail, on retrouve des segmentations stéréotypées avec une surpopulation d‘hommes (29,4%) et surtout de jeunes (49,1%) préférant placer leur argent dans la pierre.

Plus étonnant : plus de deux Français sur trois estiment qu’acheter un logement est actuellement une option préférable à la location (seulement 27%). Le contexte économique pesant incite une majorité à « attendre un peu » (58%), laissant ainsi apparaitre toute ‘’la rationnalité’’ du consommateur anticipant une baisse dans les mois à venir « pour faire une bonne affaire » (61%).

Au final, les analyses les plus sérieuses confirment nos chiffres et estime que la baisse devrait atteindre en moyenne entre 5 et 10% sur l’ensemble du territoire avec des baisses plus fortes sur des zones limitées.