Même si le régime des ventes en l'état futur d'achèvement est très règlementé, la vigilance s'impose à l'acheteur d'une construction future. Il doit porter son attention sur quelques points fondamentaux pour limiter les risques d'une déconvenue éventuelle.
SE RENSEIGNER SUR LA QUALITE DU PROMOTEUR : . Quiconque pouvant s'improviser vendeur en l'état fuur d'achèvement, mieux vaut se renseigner sur le professionnalisme du constructeur et sa capacité à mener à bien un programme, tant au niveau technique que financier. Il est donc judicieux de visiter ses réalisations antérieures, de se renseigner sur la compétence de l'architecte et sur le sérieux des entreprises participant à la construction .
S'ASSURER DE LA QUALITE DE L'ENVIRONNEMENT :
Quel sera l'environnement immédiat du logement réservé ? D'autres bâtiments sont-ils prévus ? Seront-ils source de vis-à-vis ou de privation d'ensoleillement ? Consulter le plan masse du programme est essentiel. De nouveaux immeubles vont ils sortir de terre sur les terrains voisins ? Pour le savoir, il y a lieu d'interroger l'agence d'urbanisme locale .
NEGOCIER UN PRIX DEFINITIF : La loi permet au vendeur en l'état d'achèvement de fixer dans le contrat de réservation un prix de vente prévisionnel . Il peut être augmenté au maximum de 5% à l'acte définitif de vente. Le prix prévisionnel majoré peut aussi être révisé. La révision ne peut exéder 70% de la variation de l'indice BT 01. Mieux vaut, à la réservation, convenir d'un prix définitif pour arrêter son budget.
PREFERER LA GARANTIE EXTRINSEQUE :
La garantie résultant de l'intervention d'un tiers constitue l'un des critères de choix d'un programme. Très sécurisante pour l'accédant, elle lui garantit que l'immeuble sera achevé quoi qu'il arrive.
ATTENTION A LA GARANTIE DE REMBOURSEMENT :
Avec la garantie de remboursement, un établissement financier se porte caution du vendeur en l'état futur et, en cas de résolution judiciaire de la vente pour défaut d'achèvement, les versements effectués par l'acquéreur lui sont remboursés. Mais les frais d'actes et les intérêts intercalaires restent à sa charge.
NE PAS OUBLIER LA CONDITION SUSPENSIVE DU PRET :
La condition suspensive du prêt n'est pas présumée dans un contrat de réservation . Elle doit être insérée si le réservataire recourt effectivement à un emprunt . Le dépôt de garantie lui sera restitué en cas de refus de crédit .
LIBELLER LES CHEQUES A L'ORDRE DE LA BANQUE QUI FINANCE LE PROGRAMME :
Un programme immobiler est généralement financé au moyen d'un crédit bancaire . Le prêteur bénéficie en principe d'une garantie hypothécaire sur l'ensemble immobilier.
Dans le contrat de prêt consenti au vendeur en l'état futur , la banque s'engage à donner mainlevée de l'inscription hypothécaire dont elle bénéficie sur chacun des logements sous réserve, que chaque acquéreur règle entre ses mains les appels de fonds exigibles. Les chèques correspondant, doivent donc être établis à l'ordre de la banque qui finance le programme. A défaut de respecter cette obligation, et en payant le prix directement enthre les mains d u vendeur, l'acheteur s'expose à payer deux fois le prix .
EXIGER LA COPIE DU PROCES-VERBAL DE RECEPTION SIGNE ENTRE LE VENDEUR ET LES ENTREPRISES :
La réception entre le vendeur en l'état futur et les entreprises, marque le point de départ des garanties décennale et biennale. Il est donc de l'intérêt de l'acheteur de se faire communiquer la copie du procès-verbal de réception pour connaître la date à laquelle démarrent les garanties et les réserves éventuelles formulées par le vendeur.
VERIFIER LES COTES ET SURFACES :
Au contrat de vente en l'état futur d'achèvement sont annexés les plans cotés et surfaces des lots vendus. L'acte contient une clause de tolérance relative aux cotes et surfaces indiquées (de 3 à 5%) Si à la livraison, le déficit de cote ou de surface est inférieur à la tolérance indiquée dans la vente, aucune contestation n'est possible. S'il est supérieur, il y a non conformité. Le contrat peut être résolu pour défaut d'achèvement, ou le prix réduit au prorata du déficit de superficie.
Avez-vous des expériences à nous faire partager dans ce domaine là ? Faîtes nous-en part. Si cela peut éviter des problèmes à d'autres, n'hésitez pas à laissez votre commentaire ...
Fabien