Le prix Nobel d'économie attribué à Paul Krugman (Photo, © NYTimes) est de mon point de vue une excellente nouvelle. Vous ne rêvez pas, le président d'un Think Tank Libéral est réellement enchanté par ce prix décerné à un économiste plutôt catalogué à Gauche.
Non que j'épouse tous les points de vue parfois très interventionnistes plus ou moins récents de l'économiste vedette de Princeton (il fut indubitablement plus libéral dans sa jeunesse). Mais tout d'abord, les travaux pour lesquels il est récompensé, relatifs à la mondialisation des échanges, sont tout à fait libéraux dans leurs grandes lignes, quand bien même il ne prône pas un "interventionnisme zéro". Krugman reconnaît sans ambigüité les bienfaits de la mondialisation, même s'il lui attribue des imperfections, imperfections dont ils juge toutefois que les interventions publiques ne sont pas réellement à même de les corriger efficacement. Bref, rien à voir avec Jacques Généreux ou Bernard Maris !
Mais c'est une autre de ses vulgarisations qui m'intéresse. Elle intéresse aussi des millions de gens qui ont des difficultés pour payer leur logement. Elle explique en partie le Tchernobyl financier mondial que nous vivons. Sur cette question majeure, Krugman a vu juste, certes bien après Ed Glaeser, que personne ne connaît, mais avant beaucoup d'autres. Alors très franchement, ses envolées interventionnistes sur d'autres sujets m'indiffèrent.
Donc, sur LA question, vous l'avez compris, de la bulle immobilière, Paul Krugman avait vu juste dès 2005. Les co-responsables du marasme actuel, tous les promoteurs des politiques de rationnement de la construction connues sous le nom de "smart growth", ou de "lutte contre l'étalement urbain" refusent obstinément de reconnaître le rôle de leurs lubies planificatrices dans la hausse des prix sans précédent qui a créé les conditions du désastre actuel. Mais Gageons que leur posture de total déni de la réalité sera plus dure à tenir à l'avenir, grâce à la nouvelle aura entourant celui qui, auparavant, pouvait être perçu à tort plus comme un économiste "people" -- parce qu'il vulgarise beaucoup -- que comme une référence sérieuse.
Le 8 Août 2005, Krugman écrivait, dans les colonnes du N.Y.Times:
This is the way the bubble ends: not with a pop, but with a hiss.
Housing prices move much more slowly than stock prices. There are no Black Mondays, when prices fall 23 percent in a day. In fact, prices often keep rising for a while even after a housing boom goes bust.
So the news that the U.S. housing bubble is over won't come in the form of plunging prices; it will come in the form of falling sales and rising inventory, as sellers try to get prices that buyers are no longer willing to pay. And the process may already have started.
Of course, some people still deny that there's a housing bubble. Let me explain how we know that they're wrong.
One piece of evidence is the sense of frenzy about real estate, which irresistibly brings to mind the stock frenzy of 1999. Even some of the players are the same. The authors of the 1999 best seller "Dow 36,000" are now among the most vocal proponents of the view that there is no housing bubble.
"In Flatland,
a housing bubble
can't even get started"Then there are the numbers. Many bubble deniers point to average prices for the country as a whole, which look worrisome but not totally crazy. When it comes to housing, however, the United States is really two countries, Flatland and the Zoned Zone.
In Flatland, which occupies the middle of the country, it's easy to build houses. When the demand for houses rises, Flatland metropolitan areas, which don't really have traditional downtowns, just sprawl some more. As a result, housing prices are basically determined by the cost of construction. In Flatland, a housing bubble can't even get started.
Krugman se permet un trait de mépris insidieux vis à vis de ces communes bouseuses de la Middle America qui n'ont même pas de centre ville. C'est un urbaniste médiocre, mais ce n'est pas grave. Répétez après moi: "En terre étalée, une bulle immobilière ne peut même pas démarrer". Yesssss !
But in the Zoned Zone, which lies along the coasts, (...)
Il abuse un peu. On pourraît plutôt écrire "qui correspond peu ou prou aux états à forte tonalité démocrate". Mais je suis un brin partisan, là...
(...) a combination of high population density
Les centres villes d'Houston et d'Atlanta sont également assez denses, même s'ils ne se comparent pas à Manhattan ou L.A., mais passons sur ces critiques de pinailleur.
(...) and land-use restrictions - hence "zoned" - makes it hard to build new houses. So when people become willing to spend more on houses, say because of a fall in mortgage rates, some houses get built, but the prices of existing houses also go up. And if people think that prices will continue to rise, they become willing to spend even more, driving prices still higher, and so on. In other words, the Zoned Zone is prone to housing bubbles.
And Zoned Zone housing prices, which have risen much faster than the national average, clearly point to a bubble.
In the nation as a whole, housing prices rose about 50 percent between the first quarter of 2000 and the first quarter of 2005. But that average blends results from Flatland metropolitan areas like Houston and Atlanta, where prices rose 26 and 29 percent respectively, with results from Zoned Zone areas like New York, Miami and San Diego, where prices rose 77, 96 and 118 percent.
Nobody would pay San Diego prices without believing that prices will continue to rise (...)
(...)
Bubbles end when people stop believing that big capital gains are a sure thing.
Ici encore, Krugman est abusivement simplificateur : bien des acheteurs de logement sont des consommateurs de logement avant d'être des investisseurs. Ils arrêtent d'acheter quand les prix trop élevés ou un crédit moins favorable les rend insolvables. Mais finalement, c'est assez secondaire.
That's what happened in San Diego at the end of its last housing bubble: after a rapid rise, house prices peaked in 1990. Soon there was a glut of houses on the market, and prices began falling. By 1996, they had declined about 25 percent after adjusting for inflation.
And that's what's happening in San Diego right now, after a rise in house prices that dwarfs the boom of the 1980's. The number of single-family houses and condos on the market has doubled over the past year. "Homes that a year or two ago sold virtually overnight - in many cases triggering bidding wars - are on the market for weeks," reports The Los Angeles Times. The same thing is happening in other formerly hot markets.
Meanwhile, the U.S. economy has become deeply dependent on the housing bubble. The economic recovery since 2001 has been disappointing in many ways, but it wouldn't have happened at all without soaring spending on residential construction, plus a surge in consumer spending largely based on mortgage refinancing. Did I mention that the personal savings rate has fallen to zero?
Now we're starting to hear a hissing sound, as the air begins to leak out of the bubble. And everyone - not just those who own Zoned Zone real estate - should be worried.
Effectivement !
Désormais, au lieu de devoir argumenter pendant des heures pour expliquer à des audiences incrédules que les entraves qu'ils imposent à la constructibilité du terrain des autres sont à l'origine du mal logement de milliers de foyers modestes et moyens, du désastre financier mondial et que seule une libération foncière peut nous délivrer de la formation de ces bulles immobilières économiquement si nuisibles, il suffira de dire, péremptoirement:
"Comme l'a écrit le prix Nobel d'économie Paul Krugman..."
Et comme c'est un prix Nobel socialisant avec une certaine notoriété, la foule acquiessera : "Amen - habemus Krugman"
Oui, une excellente nouvelle, vraiment !
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Ps. ceux qui veulent en savoir plus sur PK sauront tout ce qu'il y a à savoir sur le site d'éconoclaste.
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Jeu de briques
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Pacman
Bubble