S??curit?? juridique lors de l???achat d???une r??sidence en Tha??lande

Je r??ponds ici ?? une question qui m???a ??t?? pos??e par ?? DCOM ?? sur le ?? Blog de Beton ??.

Je suis sur le point de cr??er une soci??t?? en Tha??lande dans le but de construire une petite habitation mais pas uniquement.
La soci??t?? va me permettre de d??marrer des petites activit??s commerciales qui pourraient rapidement payer les frais de gestion de la soci??t?? et l???entretien du b??timent.
Le dernier point que tu as mentionne concernant ??? les niveaux de s??curit?? sup??rieurs??? m???int??resse, peux-tu le d??velopper ?

Comme souvent en mati??re juridique, il n'y a pas une solution universelle en "pr??t ?? porter" qui soit la meilleure pour tous, mais plut??t des solutions mieux adapt??es ?? tel ou tel cas.
Sans rentrer dans un long expos??, on peut simplement rappeler qu'en mati??re d'imposition, le fisc traite les personnes diff??remment des soci??t??s. En sch??matisant, une personne touche des revenus, paie des imp??ts et seulement ensuite peut d??penser ou ??pargner sur ce qui reste. Une soci??t?? au contraire touche des recettes, d??pense ce qu'elle doit d??penser et ne paie d'imp??t que sur ce qui reste.

Quant aux "niveaux de s??curit??", il faut d'abord d??terminer le ou les risques.

Le risque en Tha??lande est que puisque vous ne d??tenez pas la majorit?? des parts vous pouvez ??ventuellement vous faire "Hijacker" (ou "company-jacker"?), c'est ?? dire que certains associ??s porteurs de parts se r??unissent pour obtenir ensemble une majorit?? suffisante pour soit vous sortir de la soci??t?? soit vider la soci??t?? de son patrimoine.
Vous devez donc essayez d'imaginer les divers cas de figure et pr??parer une parade.

Par exemple :

• Obtenir des associ??s (qui n'ont pas vraiment investit dans la soci??t??) qu'ils signent une cession en blanc de leurs parts sociales. Ainsi vous pouvez alors les remplacer par d'autres associ??s ?? tout moment.
  Assortir l'attribution de parts sociales d'une reconnaissance de dettes sign??s par les associ??s. Si les associ??s vous "volent" la soci??t??, ils se retrouveront imm??diatement devant le tribunal ?? moins de vous rembourser leur "dette" (m??me si celle-ci est fictive et exorbitante).
• Introduire dans les statuts de la soci??t??, une proc??dure sp??cifique pour toute ali??nation des biens faisant partie de son patrimoine. C'est-??-dire dans le cas de votre soci??t?? (qui d??tient le terrain si j'ai bien compris) que la soci??t?? ne pourra d??cider la vente du terrain qu'?? une majorit?? de 75% (par exemple) ce qui implique votre accord pour la vente.
• Dissocier les diff??rents attributs attach??s au droit de propri??t??, ?? savoir d???un cot?? l???abusus, de l???autre l???usus et le fructus (pour une d??finition consulter le site du Cerpeg). On l???a vu pr??c??demment, la soci??t?? qui poss??de le terrain peut vous signer un bail enregistr?? au Land Department (Cadastre) pendant une dur?? maximale de 30 ans. En bref, par l???interm??diaire de votre soci??t??, vous vous signez un bail ?? vous-m??me. Cela vous co??tera 1,1% du montant du contrat (somme que vous aurez vous-m??me d??cid??e). En cas de piratage de soci??t??, les pirates ne pourront ni utiliser le bien, ni en percevoir de revenu, ni le revendre car le bail est inscrit au dos du titre de propri??t?? et on peut penser qu???aucun acqu??reur n???ach??tera dans ces conditions.
• 51% des parts de la soci??t?? doivent ??tre r??serv??es ?? des personnes Tha??es.
  Si, lors de la cr??ation de la soci??t?? la loi requiert des personnes physiques, une fois les statuts enregistr??s vous pouvez remplacer un des associ??s tha??s par une soci??t?? tha??e que vous contr??lez (attention ?? ne pas faire de participation crois??e ! C'est interdit par la loi).
• Maintenant du cot?? de la construction, si le terrain ne peut vous appartenir en propre, vous pouvez demander le permis de construire ?? votre nom propre et conserver les factures de construction. Alors les "murs" vous appartiendront.
  Cela ne vous donne aucun droit pour le moment. Mais en cas de conflit, si quelqu'un r??ussi ?? vous voler le terrain, vous pourrez ??galement le poursuivre pour qu'il vous d??dommage la construction, en plus des autres ??ventuelles poursuites que l???on a vu plus haut.

Alors, aucun de ces verrous (et il y en a d'autres) n'est inviolable. Mais le but est d'??tre dissuasif; l'id??e ??tant de repr??senter pour les escrocs plus de probl??mes que de gains ?? tel point qu'ils pr??f??rent trouver une autre victime.

Ceci dit, s???il est vrai que le syst??me juridique tha??landais ne ressemble pas au n??tre, il ne faut pas pour autant devenir parano??aque. Les autorit??s Tha??landaises savent que si un seul Farang se retrouvait d??poss??d?? de son bien c???est tout le march?? qui s???effondrerait.