Acheter son logement en union libre

L’achat de son futur logement par des concubins ou même de partenaires pacsés doit être précédé d’une réflexion sur le choix du cadre juridique à adopter. Il s’impose une analyse sous plusieurs angles : préserver les intérêts de chacun, garantir, en cas de décès, le maintien de cadre de vie au survivant, limiter le risque de conflit avec les héritiers, et réduire au mieux la fiscalité successorale.

Fiscalité successorale avez-vous dit ?

Ce n’est pas tout à fait l’objet de cet article, mais en exergue un petit comparatif successoral, selon que vous êtes concubin, pacsé ou marié. Cela peut aider à choisir !   Imaginons une succession de 100 000 € :   SUCCESSION DE 100 000 €

(Tableau à venir) 

DROITS A PAYER

  Concubin 59 100 € Partenares PACSé 20 000 € Conjoint survivant 2 470 €  

PATRIMOINE NET TRANSMIS

  Concubin 40 900 € Partenaire PACSé 80 000 € Conjoint Survivant 97 530 €     Ces quelques chiffres pour réfléchir, le concubin est redevable dans cet exemple de 24 fois plus de droits de succession que le conjoint survivant et de près de 8 fois moins taxé que le concubin pacsé.   Revenons à notre achat…  

L’indivision :

C’est le choix de la simplicité et la formule la plus couramment pratiquée par les concubins. La précarité qu’elle engendre en constitue son point faible, mais préserve la liberté de chacun.     

Veiller aux proportions d’acquisitions : avec l’indivision, les droits de propriété de chacun des concubins ne sont pas matériellement divisés, mais résultent des proportions d’acquisition stipulées dans l’acte d’achat. Ces quotités peuvent être égales ou différentes. Il appartient aux concubins de déterminer les proportions d’acquisition au vu de la participation financière effective de chacun. Elles doivent être respectueuses de leurs intérêts respectifs pour éviter tout conflit ultérieur et écarter tout risque fiscal.  

Eviter tout conflit extérieur : des proportions d’acquisition non-conformes à la réalité du financement de chacun des concubins peuvent être source de conflit futurs entre eux s’ils se séparent ou, en cas de décès, entre les héritiers du défunt et le survivant. Le concubin, ou ses héritiers, qui a financé plus que sa part a en effet le droit de demander à son compagnon le remboursement de la somme avancée. Mais ce dernier peut tenter d’opposer que celle-ci constituait un don.

Ecarter tout risque fiscal : des proportions d’acquisition irrespectueuses de la réalité financière peuvent dissimuler une donation indirecte taxable. Il en est ainsi lorsque l’un des concubins finance plus que sa part qui lui incombe au profit de son co-indivisaire. L’administration fiscale est alors en droit d’affirmer l’intention libérale et d’exiger le paiement des droits de donation au taux de 60 % sur le montant de la somme donnée.  

Aménager l’indivision :

L’indivision n’a pas que des inconvénients. Son caractère précaire réserve la liberté de celui qui veut en sortir. L’insertion dans l’acte d’acquisition du logement des concubins d’une faculté d’acquisition est vivement conseillée.  

La précarité de l’indivision :

Le Code Civil prévoit que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué. Cette précarité a un avantage. En cas de séparation, et à défaut d’accord sur le principe d’une vente amiable, celui des concubins  qui veut faire cesser l’indivision a le droit de provoquer la vente du logement aux enchères  publiques. Le prix est ensuite réparti entre les indivisaires au prorata de leurs droits. Cette précarité a aussi un revers, car, en cas de décès de l’un des concubins, ses héritiers ont de la même manière la possibilité de mettre fin à l’indivision. Le survivant se trouve alors contraint de quitter son logement, sauf à acheter la part indivise devenue propriété des héritiers.  

Opter pour une convention d’indivision :

Les concubins peuvent introduire dans l’acte d’achat de leur logement une convention d’indivision à durée déterminée pour une durée de cinq ans maximum, éventuellement renouvelable. Le partage ne peut alors être provoqué, sauf pour juste motif, c’est-à-dire en cas de mésentente grave entre les indivisaires. La conclusion d’une telle convention présente un risque : celui de rester  prisonnier de l’indivision.   Derniers conseils pour ne rien oublier avant d’acheter à deux :  

- déterminer les proportions d’acquisition en conformité avec le financement de chacun 

- insérer dans l’acte une faculté d’acquisition ou d’attribution de la part indivise du prémourant

- rédiger un testament au profit de son concubin pour lui assurer en cas de décès un droit au minimum temporaire sur le logement

- souscrire éventuellement un pacs pour réduire les droits de succession

- rembourser l’emprunt au prorata des quotités prévues dans le contrat. A défaut, celui des concubins qui rembourserait plus que sa contribution contractuelle pourrait, en cas de séparation, se voir opposer qu’il s’agissait d’une donation indirecte

- souscrire réciproquement un contrat d’assurance décès ou d’assurance vie pour permettre au survivant d’acheter la part revenant aux héritiers du défunt et pour régler les droits de succession en cas de testament 

- recourir aux conseils du notaire pour déterminer avec lui les modalités juridiques et financières de l’achat en indivision.   Enfin, pour conclure, on n’insistera jamais assez sur la nécessité de convenir d’une faculté d’acquisition ou d’attribution en cas de décès. Ceci sera inséré dans l’acte d’acquisition du futur logement des concubins ou des partenaires pacsés.