Cet article interdit en particulier à l’agent immobilier d’acquérir le bien qu’il est chargé de vendre. Dans le cas de cet arrêt, la cour de Cassation reproche à la Cour d’Appel de ne pas avoir recherché si l’agent ne s’était pas porté acquéreur par personne interposée, car la société acquéreur avait le même gérant que la société agent immobilier et le même siège social.
On notera que la question a été évoquée à l’occasion de la demande de dommages et intérêts de l’agence qui n’avait pas perçu de commission parce que la vente n’avait pas eu lieu.
Sur la commission de l’agent immobilier, voyez mon site.
« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 5 mars 2007), que, le 9 avril 2004, la société Scop Bordeaux International School (la société Scop BIS) a donné à la société Log'Immo, agent immobilier, mandat non exclusif de vendre un immeuble au prix de 390 000 euros, comprenant le montant de la commission, fixé à 15 000 euros ; que, le 2 septembre 2004, elle a donné à la société par actions simplifiée Demolin Investissements (la société Immo Demolin), agent immobilier, mandat non exclusif de vendre le même bien au prix de 401 000 euros, dont 19 000 euros de commission ; que, le 7 octobre 2004, la société Immo Demolin a fait parvenir à son mandant un "compromis de vente" au prix de 401 000 euros, signé par le gérant de la société civile immobilière Audrey, qui était également le gérant de la société Immo Demolin ; que le 22 octobre 2004, la société Scop BIS a informé la société Immo Demolin qu'ayant retenu une autre offre négociée par la société Log'Immo, elle ne donnait pas suite à l'offre de la SCI Audrey et résiliait le mandat ; que la société Immo Demolin l'a assignée en paiement de dommages-intérêts correspondant au montant de la commission ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 1596 du code civil ;
Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que le mandataire n'est pas l'acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la SCI Audrey, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo Demolin, mandataire, dont elle relevait qu'elle avait le même gérant et le même siège social que la SCI Audrey, ne s'était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu'elle était chargée de vendre, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 1338 du code civil ;
Attendu que l'acte de confirmation ou ratification d'une obligation contre laquelle la loi admet une action en nullité ou en rescision, n'est valable que lorsqu'on y trouve la substance de cette obligation, la mention du motif de l'action en rescision, et l'intention de réparer le vice sur lequel cette action est fondée ;
Attendu que pour accueillir la demande de la société Immo Demolin, l'arrêt retient que la société Scop BIS ne pouvait ignorer l'identité de dirigeants puisque le mandat qu'elle avait reçu était signé par le dirigeant de la SCI Audrey qui était aussi le gérant de la société Immo Demolin, que les dirigeants de la SCI Audrey avaient été reçus entre le 7 et le 11 octobre 2004 par la dirigeante de la société Scop BIS qui n'avait pas été surprise par l'identité de dirigeant et qu'ainsi, à supposer qu'une nullité puisse être encourue, il ne s'agirait que d'une nullité relative qui a été couverte par l'acquiescement de la société Scop BIS qui ne peut prétendre ne pas avoir au moins fait le rapprochement entre le nom de l'agence à laquelle elle avait donné un mandat de vente et le nom du représentant de son acquéreur, ces deux sociétés ayant au surplus leur siège à la même adresse ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la confirmation d'un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer et que la réalisation de ces conditions ne pouvait résulter de la connaissance, avant la conclusion de l'acte, de l'identité de dirigeants de la société mandataire et de la société acquéreur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 mars 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la société Demolin Investissements, exerçant sous l'enseigne Achat Immo Demolin, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Demolin Investissements, exerçant sous l'enseigne Achat Immo Demolin, et la condamne à payer à la société Bordeaux International School Scop la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du deux juillet deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile. »
L’article 1596 du Code Civil
Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :
Les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ;
Les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ;
Les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ;
Les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère.
Les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire.