Quels sont les avantages et inconvénients d’une location vente ?

Également connue comme la location-accession, la location-vente fait partie des moyens avantageux pour investir dans l'immobilier. Cette pratique est particulièrement populaire auprès des foyers qui occupent eux-mêmes le bien qu'ils souhaitent acquérir. En effet, la location-accession est une solution astucieuse qui permet aux ménages d'accéder plus facilement à une propriété. Découvrez dans cet article les avantages et inconvénients d'une location vente.

Quels sont les avantages de la location-accession ?

La location avec option d'achat apporte de nombreux avantages, aussi bien pour le vendeur que pour le futur acquéreur.

La concrétisation d'une vente sans apport personnel

Avec la location-vente, l'acheteur a la possibilité d'acquérir la propriété sans disposer d'un apport personnel. Cette solution est ainsi avantageuse pour les foyers qui n'ont pas les moyens de se créer une épargne. Après la signature du contrat, vous disposez d'une période pendant laquelle vous pouvez constituer les fonds nécessaires avant la date d'acquisition finale.

Une période de jouissance au profit de l'acheteur

La location-accession inclut une période de jouissance pendant laquelle le futur acquéreur peut occuper les lieux. Cette phase de location, d'une durée maximale de 4 ans, permet à l'acheteur de déterminer si le bien lui convient réellement.

La location-vente peut être appliquée à tout type de bien

Qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, tous ces types de biens sont éligibles pour une location avec option d'achat. Ils peuvent se situer dans un immeuble collectif ou être une maison individuelle. Ce qui implique également les dépendances comme la place de parking ou encore, la cave.

Dans la majorité des cas, ils appartiennent à des promoteurs ou sont classés en tant que HLM. Pour ces derniers, il s'agit principalement d'appartements situés dans des immeubles construits avec l'aide de l'État.

L'acheteur peut souscrire un prêt social de location-accession (PSLA)

Afin de financer votre acquisition, vous avez la possibilité de souscrire un prêt conventionné. Le PSLA ou prêt social location-accession est une des solutions qui s'offrent à vous pour financer l'achat. Il est d'abord attribué au promoteur ou au bailleur, et vous sera ensuite transféré si vous décidez d'acquérir le bien. Le PSLA peut être cumulé avec d'autres aides pour le financement comme le prêt à taux zéro et le prêt action logement.

Cela permet entre autres aux foyers à revenus modestes de devenir propriétaire de leur logement. D'ailleurs, cette aide permet d'avoir une réduction de 1 % sur le prix de vente du bien chaque année, durant la période de jouissance.

La part acquisitive comprise dans le loyer

Pendant la période de jouissance, vous devez verser un loyer à votre bailleur. Cette somme comprend une part locative et une part acquisitive. La première part est une sorte d'indemnité d'occupation ou également appelée compensation de jouissance. La seconde part est mise de côté par le bailleur pour constituer un capital lors de la levée de l'option d'achat à la fin de la période de jouissance.

Cette somme, accumulée au fil des mois et des années, permet de réduire le prix d'achat de manière significative. Cela est d'autant plus avantageux pour les ménages qui ne disposent pas d'un financement pour l'acquisition.

La part acquisitive revient au locataire s'il ne souhaite pas acheter le bien

Au cas où le locataire ne se décide pas à acquérir le bien finalement, la part acquisitive comprise dans le loyer versé chaque mois lui sera restituée. Cela constitue donc une sorte de garantie pour l'acheteur, dans le sens où, même si la vente n'est pas concrétisée, il récupère la somme prévue dans le contrat.

Avantage pour l'acheteur : la réduction de la taxe foncière

En plus de ne pas devoir fournir un apport personnel, vous bénéficiez également d'une réduction de TVA jusqu'à 5 % sur l'acquisition si vous achetez un bien neuf. D'ailleurs, vous pouvez obtenir une exonération de votre taxe foncière pendant 15 ans.

Le vendeur reste propriétaire

Lorsque vous mettez votre bien en location-vente, vous restez propriétaire tant que l'option d'achat n'est pas levée. Toutefois, vous avez un avantage considérable : vous n'assumez pas la taxe foncière ni les frais de copropriété pendant la période de jouissance.

Un contrat bien établi qui protège les deux parties

Le contrat de location-accession est un contrat qui demande de passer devant un notaire. Il comporte de nombreuses mentions obligatoires préétablies pour protéger aussi bien l'acheteur que le bailleur. Cela comprend entre autres :

• la description du bien immobilier,
• les modalités de paiement et le prix de vente,
• la date d'entrée en jouissance,
• les clauses suspensives lors de la levée d'option,
• la durée de la phase locative,
• le montant du loyer (y compris la part acquisitive et la part compensative),
• le montant des charges,
• les garanties,
• un état des lieux d'entrée et de sortie (dans le cas où la vente ne s'est pas concrétisée).

Quels sont les inconvénients d'une location-vente ?

Mis à part ses nombreux avantages, la location-accession induit également quelques inconvénients.

Les inconvénients de la location-accession pour le vendeur

• Si vous annulez le contrat de votre propre chef, vous devez restituer la part d'acquisition à votre locataire et lui verser une indemnité. Les clauses relatives à cet événement doivent être comprises dans le contrat de location-vente.
• En tant que vendeur, vous devez réserver le bien pour l'acquéreur jusqu'à ce qu'il décide si oui ou non il souhaite lever l'option d'achat. Il vous est alors interdit de proposer la propriété à un autre acheteur.
• Même si c'est à l'acheteur de payer les charges relatives au bien, en tant que propriétaire, vous devez toujours prendre en charge les gros travaux. D'ailleurs, si jamais votre locataire fait défaut, c'est vous qui devez payer pour lui. Il est alors nécessaire de vérifier la solvabilité de l'acquéreur.
• Vous devez attendre que la période de jouissance soit levée avant de toucher le prix du bien en entier.

Les inconvénients de la location avec option d'achat pour l'acquéreur

• Le vendeur n'est plus tenu de payer toutes les dépenses relatives au bien. En tant que futur acquéreur dans le cadre d'une location-accession, vous devez payer les dépenses en réparation et en entretien, la taxe foncière, les charges de copropriété et l'assurance contre les risques (au minimum les dégâts des eaux et incendie). Cette somme n'est pas récupérable si l'achat ne se concrétise pas.
• Si vous décidez de ne pas acheter le bien en fin de compte, vous devez le restituer en bon état. S'il y a eu des dégradations pendant votre occupation, il sera nécessaire de faire les travaux nécessaires.
• Si vous ne souhaitez pas lever l'option d'achat et que le contrat prévoit une indemnité d'immobilisation, vous devez la restituer au vendeur. Cette somme représente au maximum 1 % du prix de vente.

Vous disposez maintenant de toutes les informations nécessaires pour analyser les avantages et inconvénients d'une location vente. Cette solution est avantageuse pour les ménages avec des revenus modestes qui souhaitent se lancer dans un investissement immobilier.