Construire une maison : les points-clés pour réussir votre projet

Concevoir et construire la maison de vos rêves est un long combat, au cours duquel vous aurez à prendre des décisions importantes. Le point sur les grandes étapes à respecter.

Financer son projet

La première chose à faire est de constituer le plan de financement de la maison. Pour cela, commencez par évaluer votre situation :

• Ressources : salaire, rentes éventuelles.
• Capacité d’endettement : faites état de tous les crédits en cours (voiture, équipements divers, travaux). Votre endettement ne doit pas dépasser un tiers de vos ressources.
• Charges actuelles et futures (frais de notaire, taxe foncière, frais annexes…)
• Apport personnel : Constituez-en un le plus élevé possible. Les banques vous demanderont au minimum 10 % d’apport, mais plus celui-ci sera important, meilleures seront les conditions du crédit.

Ensuite, penchez-vous sur les types de prêts proposés par l’État et les banques. Différentes possibilités s’offrent à vous :

Prêts subventionnés

• Prêt à 0 % ministère du Logement : la maison sera votre résidence principale, et vos revenus ne dépassent pas un certain plafond (variable selon les communes et votre situation familiale) ? Vous pouvez en bénéficier.
• Autres prêts : Prêt 1 % logement, PC (prêt conventionné) ; FGAS (Fonds de garantie de l’accession à la propriété) ; PAS (prêt accession sociale)…

Prêts bancaires classiques
Les banques proposent une large gamme de prêts (taux fixe, taux variable, progressifs, prêts pour personnes âgées, pour jeunes cadres…).
La période actuelle est particulièrement intéressante pour contracter un prêt bancaire : les taux pratiqués se situent entre 3,5 et 5,5 %.

Choisir le terrain

Après en avoir vu plusieurs, vous avez trouvé un terrain adéquat. Vous devez à présent vérifier que votre projet est compatible avec ce terrain :

• Consultez le PLU (Plan local d’urbanisme) ou le POS (Plan d’occupation des sols) à la mairie, pour connaître les règles locales de construction
• Consultez le certificat d’urbanisme à la mairie : il vous donnera des précisions quant aux limites du droit de propriété, les équipements publics existant, les équipements futurs…

Si le terrain est isolé, c'est-à-dire « hors lotissement », vous devez obtenir de la mairie un certificat d’urbanisme pré-opérationnel. Il vous dira si votre construction est réalisable et quelles sont les contraintes architecturales à respecter. Si le terrain se situe dans un lotissement, consultez le règlement de ce lotissement, le cahier des charges ou l’arrêté de lotir.

Permis de construire

Le dossier de permis de construire s’adresse à la mairie, en quatre exemplaires, en recommandé avec accusé de réception. Il doit contenir plusieurs documents (plan du terrain, plan de masse de la construction, plan des façades, photos de l’emplacement…). Après envoi à la mairie, vous devrez patienter encore 2 mois avant de recevoir le permis.

La construction

Une fois le terrain et le permis acquis, la construction peut commencer. Là encore, plusieurs solutions s’offrent à vous. Si vous ne pouvez construire la maison vous-même, vous pouvez :

• Faire appel à un constructeur : c’est la solution la plus coûteuse, mais c’est également la plus rapide et celle qui offre le plus de garantie.
• Faire appel à des entreprises : cela vous permet de négocier chaque poste de charge indépendamment, mais vous expose au risque d’un délai plus long.
• Faire appel à un maître d’œuvre : il coordonne lui-même les intervenants, vous conseille, accomplit les démarches. Vous lui versez des honoraires établis, soit forfaitairement, soit selon un pourcentage du prix de la maison (de 8 à 10 %). Il peut également concevoir les plans.

Avant d’emménager

Vous recevez votre permis de construire avec, jointe, une « déclaration d’ouverture de chantier ». Vous devez l’envoyer à la mairie en trois exemplaires, quand les travaux commencent. N’oubliez pas que le permis n’est valable que 2 ans (avec prorogation possible de 1 an) et surveillez les retards de construction.

Les différents versements que vous devrez effectuer se feront selon les modalités négociées dans les contrats. Un constructeur, ou un maître d’œuvre, demandent souvent un paiement échelonné, suivant les étapes de la construction.

La réception

Une fois la construction terminée, vous procédez à la « réception » du logement. Trois possibilités :

• Réception sans réserve : vous ne constatez aucune anomalie visible.
• Travaux inachevés : vous négociez un délai avec la ou les entreprises responsables ; vous pouvez aussi saisir la justice pour exiger l’achèvement des travaux.
• Anomalies : vous écrivez tous les désordres dans le procès verbal. Il est possible de consigner une partie du prix (maximum 5 % du prix de la maison) avant l’achèvement complet des travaux.

Les garanties à connaître

• Pendant 1 an : le constructeur est tenu de réparer tous les désordres mentionnés depuis la réception.
• Pendant 2 ans : garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement (que l’on ne peut dissocier du bâtiment).
• Pendant 10 ans : vous êtes garanti des dommages qui affectent la solidité du bâtiment, ou qui le rendent impropre à l’habitation.