Nouvelles obligations pour les bailleurs de locaux commerciaux

La loi « Grenelle II » allonge la liste des documents techniques à joindre au contrat de bail commercial. 
Bâtiments et urbanisme, transports, énergie et climat, biodiversité, risques - santé - déchets et enfin gouvernance : voici les six domaines majeurs auxquels s'est attelée la loi portant engagement national pour l'environnement, couramment appelée « Grenelle II », et adoptée en juillet dernier.
Et parmi les dispositions de cet important texte législatif (qui compte près de 260 articles), un certain nombre a trait aux baux commerciaux et professionnels.
Ainsi, la loi impose désormais de joindre au contrat de location de tout ou partie d'un immeuble bâti un diagnostic de performance énergétique (DPE).
Rappel : réalisé par des professionnels, le diagnostic de performance énergétique donne une estimation de la consommation d'énergie et du taux d'émission de gaz à effet de serre du logement ou du bâtiment sur lequel il est réalisé.
Jusqu'alors, le DPE n'était requis que pour la vente de biens immobiliers ou la location de logements. Désormais, il devra être joint par le bailleur lors de la conclusion de tout contrat de location d'un immeuble bâti, y compris un local commercial, à l'exclusion des baux ruraux et des locations saisonnières. Et à compter du 1er janvier 2011, les annonces immobilières devront mentionner le classement du bien loué ou vendu en fonction de sa performance énergétique.
Précision : le DPE n'a qu'une valeur informative. Le locataire ne pourra donc pas se prévaloir des informations qu'il contient à l'encontre du propriétaire et, par exemple, demander une diminution du loyer.
Outre le DPE, le bailleur d'un local commercial doit dorénavant également joindre au contrat de bail l'éventuel état des risques naturels et technologiques (ERNT) qui aura été établi s'il s'agit d'une zone à risques désignée comme telle par arrêté préfectoral. Ce document informe, à titre préventif, l'acheteur et désormais le futur locataire d'un bien immobilier des risques majeurs, naturels (inondations, mouvements de terrains...) ou technologiques (industriels, chimiques...), auxquels il peut être exposé.
Enfin, les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux commerciaux de plus de 2000 m² devront comporter une annexe environnementale qui pourra prévoir les obligations s'imposant aux locataires pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés. L'entrée en vigueur de cette disposition est prévue au 1er janvier 2012 pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date, et au 14 juillet 2013 pour les baux en cours. Le contenu de cette annexe sera précisé ultérieurement par décret. À noter : cette annexe environnementale devra également être jointe aux baux, conclus ou renouvelés, de locaux de plus de 2000 m² à usage de bureaux.